Wiener Bauordnung wird verschärft: Aus für Airbnb und Co.?

Mit rund 7,5 Millionen Nächtigungen in den ersten sechs Monaten des heurigen Jahres knüpft Wien annähernd an das vorpandemische Niveau von 2019 an. Was vor allem Wiens Beherbergungsbetriebe freut, kann für die Wiener Bevölkerung ärgerlich sein. Denn oft werden private Wohnungen über Plattformen wie Airbnb, Booking.com und Co. zur Kurzzeitmiete an Urlauber vermietet. 

Die Vermietung von Wohnungen zu touristischen Zwecken boomt seit Jahren. Vor allem Reisende und Vermieter profitieren, einerseits von günstigen Unterkünften und andererseits von zusätzlichen, durchaus lukrativen Verdienstmöglichkeiten. Wer unter dem Kurzzeitvermietungsboom leidet, ist die lokale Bevölkerung. Lärm und Verschmutzung durch die Urlauber sind dabei nur eines der Übel. Problematisch ist vor allem, dass Wohnraum, der für die kurzfristige Unterbringung von Touristen genutzt wird, dem regulären Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung stehen. Oft steigen dadurch auch die Mieten, da die Kurzfristvermietung in der Regel einträglicher sind. Die Folge: Der Bevölkerung wird Wohnraum entzogen, ganze Häuser und Straßenzüge bestehen ausschließlich aus solchen Kurzfristwohnungen. 

Eine Novelle der Wiener Bauordnung schiebt Kurzzeitvermietungen von Wohnungen über Airbnb und andere Anbieter an Touristen endgültig den Riegel vor. 

Seit 2018 ist die touristische Vermietung von Wohnungen in sogenannten Wohnzonen eigentlich verboten. Die Einführung der Wohnzonen zielte darauf ab, die kurzfristige Vermietung zurückzudrängen und den Wohnungsbestand zu erhalten. Faktisch gestaltet sich die Durchsetzung des Verbots jedoch schwierig, bei der Aufdeckung von Verstößen gegen dieses Verbot ist man in der Regel auf Hinweise von Privatpersonen angewiesen. 

Dem nicht zielführenden Wohnzonen-System wird daher mit einer Novelle der Wiener Bauordnung, die nächstes Jahr in Kraft treten soll, ein Ende gesetzt. 

Ob sich eine Wohnung in einer Wohnzone befindet, kann digital mit dem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der Stadt Wien überprüft werden. Die punktierten Gebiete sind als Wohnzonen gewidmet.

Das derzeit bestehende Verbot der touristischen Vermietung in Wohnzonen wird nun auf alle Wohnungen im Stadtgebiet der Bundeshauptstadt ausgeweitet. Künftig wird die Vermietung von Wohnungen zu touristischen Zwecken auf maximal 90 Tage im Jahr begrenzt. Alles Darüberhinausgehende bedarf einer Ausnahmebewilligung. Diese Neuregelung soll voraussichtlich mit 1. Juli 2024 gültig werden.

Solche Ausnahmebewilligungen werden für einen Zeitraum von fünf Jahren unter folgenden Bedingungen vergeben:

• Das Wohnhaus wurde ohne Wohnbaufördermittel errichtet. 
• Das Wohnhaus liegt nicht in einer Wohnzone. 
• Maximal die Hälfte der Wohnungen in einem Wohnhaus erhält eine solche Ausnahmebewilligung. 

Unterhalb dieser 90-Tage-Grenze soll es keine Einschränkungen geben, sodass die Vermietung der eigenen Wohnung während einer Urlaubsreise weiterhin möglich ist.

Die Einhaltung dieser Regelung soll durch den Zugriff auf Daten im Zusammenhang mit der Ortstaxe sichergestellt werden. Zusätzlich soll das Anbieten von Kurzzeitvermietungen von Wohnungen im Internet mit Strafen geahndet werden. 

Schon gewusst? Gäste, die in Wien in einer Unterkunft gegen Entgelt Aufenthalt nehmen, müssen grundsätzlich Ortstaxe entrichten. Inhaber der Unterkunft (auch von privaten Wohnungen) sind verpflichtet, diese Ortstaxe von den Gästen einzuheben und an den Magistrat abzuführen. 

Ziel ist es, den Wohnraum für die lokale Bevölkerung zu sichern und ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen Wohnungsmarkt und Tourismussektor zu gewährleisten. 

Kritik an der geplanten Novelle kommt vonseiten des Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB), der das Recht auf die freie Verfügung über persönliches Eigentum bedroht sieht. Die Grenze sei dort zu ziehen, wo gewerbliche Beherbergung anfange. 

Mit rund 7,5 Millionen Gästenächtigungen entspricht das erste Halbjahr 2023 rund 94% des Niveaus von 2019. Gegenüber dem Vergleichszeitraum 2022 ist das ein Plus von 50 Prozent. Im ersten Halbjahr 2023 kamen die meisten Gäste in Wien aus Deutschland (1.489.000 Nächtigungen), Österreich (1.485.000 Nächtigungen) sowie den USA (421.000 Nächtigungen) als stärkstem Fernmarkt. 

"Die Zwischenbilanz des ersten Halbjahres 2023 zeigt deutlich: Nach der im Vorjahr mit Schwung begonnenen Aufholjagd knüpfen Wiens Tourismuskennzahlen nun wieder an ihr vorpandemisches Niveau an.", so Wirtschaftsstadtrat Peter Hanke

Was Sie beachten müssen, wenn Sie Ihre Wiener Wohnung privat für touristische Zwecke vermieten möchten, können Sie auf der Website der Stadt Wien nachlesen.