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Bauträger Text: Stadt-Wien.at Redaktion

Warum Eigentumswohnungen von SÜBA so begehrt sind?

Der Bauträger und Immobilienentwickler SÜBA AG steht für gehobenen qualitativen Wohnbau in Wien - und dass seit 38 Jahren. Worin der Erfolg liegt und welche Vorteile Käufer von Eigentumswohnungen genießen, erfahren Sie im Gespräch mit Heinz Fletzberger, Vorstand der SÜBA AG.

Heinz Fletzberger, SÜBA
Heinz Fletzberger, Vorstand der SÜBA AG setzt auf Micro-Lagen und die Zusammenarbeit mit namhaften Baufirmen als Generalunternehmer.

Das Interview auch als Video in voller Länge finden Sie am Ende des Artikels.

stadt-wien.at: Herr Fletzberger, für den Käufer einer Eigentumswohnung ist ja nicht nur Bauqualität und Preis entscheidend, sondern auch die Lage des Objektes. Als erfolgreicher Bauträger wissen Sie offensichtlich diese Faktoren zu kombinieren. Wie gehen Sie bei der Wahl der Lage vor?
Fletzberger SÜBA:
Ich gebe Ihnen völlig recht, die Lage ist ganz entscheidend. Wir sind grundsätzlich im gehobenen Wohnbau tätig – achten aber darauf, dass wir leistbares Wohnen darstellen können. Das ist in den letzten Jahren mit den gestiegenen Grundstückspreisen schwieriger geworden. Demnach kann man heute speziell bei der Lage keinen Bezirk in Wien mehr aussparen. Man muss sich in den Bezirken die Mikro-Lagen ansehen. In fast jedem Bezirk sind wirklich gute Lagen zu finden. Dabei achten wir vor allem auf U-Bahn-Nähe. Diese Projekte sind für Investoren und Anleger sehr interessant. Des Weiteren achten wir auf Grünruhelagen, welche vorwiegend an Eigennutzer verkauft werden. Das Wichtigste ist eine gute Analyse der Mikro-Lage, denn oft ist es der Fall, dass zwei Straßenzüge weiter die Lage wesentlich schlechter ist als davor.

stadt-wien.at: Welchen Stellenwert hat die Architektur bei Ihren Projekten?
Fletzberger
: Mit einer guten Architektur geben wir dem ganzen Projekt eine bestimmte Note und versuchen damit auch, uns von den Mitbewerbern abzuheben. Mit einem guten Architektenteam kann man sehr, sehr viel machen. Wir versuchen zum Beispiel, der Fassade einen bestimmten Touch zu geben der freundlich wirkt. Wir achten bei den Architekten-Ausschreibungen sehr darauf – auch bei kleineren Projekten – dass die vorgelegten Entwürfe ein stimmiges Gesamtbild ergeben, auch mit den umliegenden Objekten und zur Lage passend.

stadt-wien.at: Wie sieht es bei der Innenarchitektur aus. Wo liegen die Schwerpunkte bei der Innenausstattung?
Fletzberger
: Grundsätzlich legen wir in der Planung sehr viel Wert auf Flexibilität in der Innenraumgestaltung. Des Weiteren versuchen wir, sehr früh in die Vermarktung der Wohnungen zu gehen, um den Käufern die Gelegenheit der Mitbestimmung zu geben.  Egal ob es dabei um die Wahl der Fliesen oder um die Art des Parkettbodens geht. Denn wenn das Projekt einmal im Bau ist, wird es immer schwieriger, individuelle Wünsche miteinzuplanen. Je früher man sich für eine neu gebaute Wohnung entscheidet, desto mehr kann man mitgestalten.

stadt-wien.at: Wenn sich Käufer entscheiden, eine Wohnung vom Plan weg zu kaufen, um z. B. die Vorteile der Mitgestaltung zu nutzen, kommt dem Zeitpunkt der Fertigstellung eine entscheidende Rolle zu. Können Sie die angegebene Bauzeit garantieren, wie ist hier die Vorgehensweise von SÜBA?
Fletzberger
: Ich glaube in diesem Punkt liegt unsere persönliche Stärke. Wir gehen relativ schnell in die Vermarktung der Projekte, aber erst dann – und das ist der entscheidende Faktor – wenn bereits eine positive Bauverhandlung erzielt wurde. Das heißt, wir wissen: Die Baubewilligung ist vorhanden! Dementsprechend können wir den Käufern auch tatsächlich eine Garantie geben, dass wir auch wirklich in den nächsten Monaten mit dem Bau beginnen können. Wir arbeiten grundsätzlich nur mit größeren Generalunternehmen, das hat für den Kunden mehrere Vorteile. Auf der einen Seite eine gute Qualität und eine garantierte Bauzeit. Auf der anderen Seite kann garantiert werden, dass nach Bezug - also in der Gewährleistungszeit - auch Ansprechpartner existieren. Diesen Komfort und diese Sicherheit wollen und können wir unseren Kunden geben.

stadt-wien.at: Welche speziellen Serviceleistungen können Sie einem Käufer noch anbieten?
Fletzberger
: Ein großer Vorteil für unsere Kunden ist, dass wir einen Bauträger eigenen Verkauf haben. Das bedeutet, wir arbeiten nicht über Maklersysteme. Wenn sich also ein Kunde für eine Wohnung interessiert, kommt er direkt über unseren eigenen Verkauf an das Projekt. Der Projektleiter der einzelnen Objekte sitzt bei uns im Haus. Das ermöglicht uns, Kundenwünsche schnell umzusetzen und bei eventuellen Umplanungen und Sonderwünschen wird das direkt besprochen und umgesetzt, ohne Mittelsmann. Dieser unmittelbare Kundenkontakt und der direkte Zugriff auf das Generalunternehmen sind Vorteile für den Käufer.

stadt-wien.at: Worin unterscheidet sich SÜBA AG von den Mitbewerbern?
Fletzberger
: Ich denke im Gegensatz zu anderen Bauträgern zeigen wir eine besondere Stärke bei der Planung. Wir beschäftigen uns sehr, sehr lange und genau mit den Grundrissen, das ist heute besonders wichtig. Nachdem die Preise in den letzten Jahren so gestiegen sind, fallen die Wohnungen kleiner aus. Deshalb nehmen wir uns sehr viel Zeit für die Grundrissplanung. Hier ist es besonders wichtig, sich mit dem Architektenteam öfter hinzusetzen und alles genau durchzudenken, als würde man dort selbst wohnen wollen. Ich glaube das gelingt uns ganz gut, das ist eine besondere Stärke der SÜBA AG.

stadt-wien.at: In letzter Zeit hat sich ein Trend in Richtung reine Anlageobjekte für Investoren entwickelt. Baut SÜBA AG entsprechende Projekte, etwa mit Vorsorgewohnungen? Welche Vorteile hat der Investor hierbei?
Fletzberger
: Wir arbeiten sehr viel mit Investoren zusammen, das hat sich im Laufe der Jahrzehnte, in denen wir am Markt sind, so entwickelt. In den letzten zwei, drei Jahren hat sich aufgrund der Marktentwicklung sogar ein Überhang gebildet. Mehr als 50 Prozent unserer derzeitigen Projekte wurden schon vor der Baubewilligung mit einem Investor verhandelt. Das bedeutet, wir bauen für den Investor. Wir planen gemeinsam und es wird sehr darauf geachtet, dass diese Wohnungen speziell für den Investor so gestaltet werden, damit dieser die Projekte später auch gut vermitteln kann. Wir wissen, die Renditen sind gesunken, aber das Geschäft mit Investoren hat sich in den letzten Jahren sehr stark und gut entwickelt.

stadt-wien.at: Früher war es ja so, dass die Rendite beim Wohnungskauf im Vordergrund stand. Ist das heute auch noch so?
Fletzberger
: Bei institutionellen Investoren steht natürlich auch heute noch die Rendite im Vordergrund. Wobei aufgrund der gestiegenen Grundstückspreise und Baupreise es auch hier immer schwieriger wird, entsprechende Renditen darzustellen, die für institutionelle Investoren noch von Interesse sind. Im Bereich der Einzelanleger steht die Rendite nicht im Vordergrund, hier heißt es lieber „Betongold“ als Sparbuch. Die Wohnung kann ja später auch an die Kinder weitergegeben oder vermietet werden.

stadt-wien.at: Was hat sich in den letzten Jahrzehnten wesentlich im Bauträgerwesen geändert?
Fletzberger
: Gerade in den letzten zwei, drei Jahrzehnten hat sich eigentlich sehr viel getan. Leider besonders bei der Preis- und Kostensituation. Die Grundstückspreise sind gestiegen und in letzter Zeit auch die Baukosten. Das macht es für alle Beteiligten nicht leichter, sowohl für die Bauträger, als auch für die Käufer. Andererseits – und das macht alles nochmal spannender – ist natürlich die Qualität sehr gestiegen. Jeder Käufer, der Geld investiert, will dafür auch eine dementsprechende Qualität haben. Es ist sicher schwieriger, Kosten und Qualität zu vereinen. Aufgrund dessen ist es absolut notwendig geworden, eine gewisse Professionalität an den Tag zu legen. Dahingehend finde ich, hat sich dies speziell in den letzten Jahrzehnten im positiven Sinne geändert. Im Bauträgerwesen herrscht heute absolute Professionalität.

stadt-wien.at: Die Politik greift massiv in den Wohnungsbau ein. Welche Wünsche haben Sie als Bauträger an die Politik?
Fletzberger
: Für die gemeinnützigen Bauträger wird von der Stadt Wien ja einiges getan,speziell mit der jetzigen Baurechtsnovelle. Was ich mir aus der Sicht der freifinanzierten Bauträger wünschen würde, ist eine Beschleunigung der Verfahren - hier wäre uns sehr geholfen. Die Wartezeiten für Baubewilligungen sind doch sehr lange. Auch bezüglich der Anrainerrechte müsste man sich etwas überlegen. Nur weil ein Anrainer behauptet, ein Gebäude sei zu hoch, kann die Bauzeit um sechs bis neun Monate verzögert werden. Solche Kleinigkeiten sollten nicht passieren. Wenn es profunde Einsprüche gibt, ist das etwas ganz anderes. Aber bei Einsprüchen, bei denen im Vorhinein klar ist, dass sie gerichtlich nicht durchsetzbar sind, eine Verzögerung von über einem halben Jahr in Kauf nehmen zu müssen, ist etwas, wo man ansetzen könnte. Dadurch könnten wir schneller bauen und Wohnungen könnten schneller auf den Markt gebracht werden.

Das Interview führte Ralf Ehrgott/stadt-wien.at, Dezember 2018.

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