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Immobilien & Wohnen Text: Katharina Widholm

Vorsorgewohnungen: Rendite, Anbieter und Finanzierung

Um Probleme wie etwa die steigende Inflation oder die schwankenden Kurse von Aktien zu umgehen, setzt man statt auf Geldwerte vermehrt auf die Investierung in Sachwerte. Neben Edelmetallen wie Gold gelten vor allem Immobilien als solide Anlage. Mehr über die Vorteile, Finanzierung und Bauherren von Vorsorgewohnungen erfahren Sie hier.

Computergrafik, Gelb-grünes Wohnhaus vor blauem Himmel
© Pixabay | Vorsorgewohnungen sind ausschließlich Neubauten.

Vorsorgewohnung: Vorteile im Überblick

Immobilien gelten als ideale Geldanlagen. Viele Finanzunternehmen wie die Raiffeisen oder die Wiener Privatbank haben sich deshalb auf den Bau sogenannter Vorsorgewohnungen spezialisiert. Dieses werden vom Käufer zum Zwecke der Wertsteigerung und Weitervermietung erworben. Es handelt sich dabei um Neubauwohnungen in Wohnbauten, die erst kürzlich errichtet wurden oder noch in der Bauphase sind. Der Besitz einer Neubauwohnung bietet eine Vielzahl an Vorteilen:

  • Regelmäßige Einnahmequelle: durch Mieterträge
  • Als Sachwert bieten sie im Gegensatz zum Geldwert Beständigkeit und  sind nicht von Inflation oder Finanzkrisen betroffen
  • Sicherheit durch Eintrag ins Grundbuch
  • Steuerliche Vorteile: z.B. durch die Absetzbarkeit der Umsatzsteuer und von Zinsen
  • Finanzielle Stabilität
  • Sehr hoher Vermietungsgrad

Immobilien als Finanzanlage

Der Erwerb einer Vorsorgewohnung ist durch den hohen Kaufpreis von Immobilien mit sehr hohem finanziellen Aufwand verbunden. Sollte man sich dennoch dazu entscheiden, in eine Anlegerwohnung zu investieren, kommt man im Besitz einer risikofreien Geldanlage, die im Unterschied zu anderen Sachanlagen wie etwa Edelmetallen mehrere Vorteile hat. So ist der finanzielle Wert von Immobilien beständig und neigt eher dazu, im Laufe der Zeit zu steigen.

Wien als Top-Standort für Vorsorgewohnungen

Natürlich ist der Standort der Anlegerwohnung auch ausschlaggebend für den Vermietungsgrad. Wien befindet sich – neben Graz und Berlin- unter den Top 3 Städten, was die Rentabilität von Vorsorgewohnungen betrifft. Hier spielen folgende Faktoren eine Rolle:

  • Der Zuwachs der Bevölkerung
  • Die Bedeutung der Stadt als Wirtschaftsstandort
  • Die Lebensqualität
  • Der Kaufpreis pro m²
  • Die Mietpreise

In all diesen Kriterien ist Wien als Bundeshauptstadt Österreichs an vorderster Stelle und so ist der Erwerb von Immobilien in Wien strategisch vorteilhaft.

Erträge und Rendite durch Mieteinnahmen

Der größte Vorteil von Vorsorgewohnungen ist allerdings, dass diese ein regelmäßiges Zusatzeinkommen einbringen, sobald die Wohnung vermietet ist. Da die meisten Bauträger, die diese Immobilien vermitteln, für ihre Wohnobjekte einen Vermietungsgrad von bis zu 100%  haben, ist die Wahrscheinlichkeit, einen Mieter zu finden äußerst hoch. Manche Bauträger bieten auch Objekte zum Kauf an, die bereits vermietet sind. Im Falle von Fremdfinanzierung, wie etwa Kredite, kann man die Mieterträge für die Rückzahlung aufwenden. Da die Mieten indexiert, also wertgesichert sind, werden sie auch an Inflation angepasst, wodurch längerfristig kein Wertverlust des Mietertrags entsteht.

Das Immobilien-Unternehmen EHL legte auf Anfrage von stadt-wien.at folgendes Beispiel vor: 

Beispielrechnung: 2-Zimmer Wohnung mit 3,6 % Rendite

Einnahmen:

Nettomiete pro Jahr                   9.000,00

Betriebskosten-Einnahmen        1.800,00

Summe Einnahmen                 10.800,00

abzügl. Werbekosten (=Ausgaben):

Abschreibung *pro Jahr 60%

d. Nettokaufpreises x 1,5%       -2.250,00 (AK 250.000 netto)

Betriebskosten Ausgaben        - 1.800,00

Fremdkapitalzinsen                   -2.000,00

Versicherungen                            -500,00

Überschuss der Einnahmen    4.250,00

 

Wertsteigerung

Eine Immobilie hat gegenüber Geld den Vorteil, dass die Steigerung ihres Sachwertes im Normalfall höher ist als die Inflationsrate. Das bedeutet, dass ihr Wert mit der Zeit stetig steigt. An Top-Standorten wie Wien ist diese Entwicklung besonders deutlich.

Die Wertentwicklung einer Wohnimmobilie in den nächsten 5-10 Jahren ist abhängig von unterschiedlichen Faktoren wie Lage, Marktentwicklung, Zustand der Immobilie. 

Zudem besteht die Möglichkeit, weiter in die Immobilie zu investieren, um ihren Wert noch weiter zu steigern, um im Falle eines Weiterverkaufs der Wohnung das bestmögliche Geschäft zu machen. 

Preisentwicklung von Eigentumswohnungen in Wien 2005 - 2015

Jahr Gesamt Neue Gebrauchte
2005 104,7 +6,2% 102,8 +4,7% 105 +6,4%
2006 113,6 +8,5% 115,4 +12,2% 113,3 +7,9%
2007 118,7 +4,5% 114,1 −1,1% 119,5 +5,4%
2008 124,2 +4,7% 124,8 +9,3% 124,1 +3,9%
2009 132,4 +6,6% 124,3 −0,3% 133,8 +7,7%
2010 142,4 +7,6% 131,6 +5,9% 144,2 +7,8%
2011 155,4 +9,1% 144,5 +9,8% 157,3 +9,0%
2012 181,4 +16,7% 154,6 +7,0% 185,9 +18,2%
2013 197,8 +9,1% 160,3 +3,7% 204,2 +9,8%
2014 207,2 +4,7% 161,9 +1,0% 214,9 +5,2%
2015 211,8 +2,2% 169,6 +4,7% 218,9 +1,9%

Quelle: Immobilienpreisindex - oenb.at

Anbieter von Vorsorgewohnungen

Vorsorgewohnungen werden in erster Linie von Bauträgern angeboten. Bauprojekte dieser Immobilien werden unter anderem auch von bekannten Bankunternehmen initiiert. Diese bieten dem Käufer ein Servicepaket an, in welchem beispielsweise Beratung in finanziellen und mietrechtlichen Angelegenheiten, sowie in der Verwaltung und Instandhaltung der Anlagewohnung inkludiert sind. Vorsorgewohnungen in Wien werden von folgenden Unternehmen angeboten:

Auritas

Adresse: Hollandstraße 18 / Top 7, 1020 Wien
Tel: +43 1 219 63 73
Email: service(at)auritas.at
Internet: www.auritas.at

Bank Austria Real Invest 

Adresse: Lassallestraße 5, 1020 Wien
Tel: +43 1 331 71 0
Email: office(at)realinvest.at
Internet: www.realinvest.at

Breiteneder Immobilien Parking

Adresse: Schwarzenbergplatz 5, 1030 Wien
Tel: +43 1 513 12 41
Email: immobilien(at)b-i-p.com
Internet: bip-immobilien.at

Buwog

Adresse: Hietzinger Kai 131, 1130 Wien
Tel: +43 1 878 28 1130
Email: -
Internet: www.buwog.com

EHL

Adresse: Prinz-Eugen-Straße 8-10, 1040 Wien
Tel: +43 1 512 76 90
Email: office(at)ehl.at
Internet: www.ehl.at

JP Immobilien

Adresse: Lehargasse 9/10, 1060 Wien
Tel: + 43 1 596 60 20 0
Email: office(at)jpi.at
Internet: www.jpi.at

ÖRAG-Immobilien Vermittlungsgesellschaft m.b.H

Adresse: Herrengasse 17, 1010 Wien
Tel: +43 1 534 73 240
Email: immobilienvermittlung(at)oerag.at
Internet: www.oerag.at

Raab&Raab

Adresse: Columbusgasse 14, 1100 Wien
Tel: +43 1 544 87 60
Email: rottensteiner.erhard(at)raab.at
Internet: www.raab.at

Raiffeisen Vorsorge Wohnung

Adresse: Friedrich-Wilhelm-Raiffeisen-Platz 1, 1020 Wien
Tel: + 43 1 5333000
Email: vorsorgewohnung(at)rvw.at
Internet: www.rvw.at

sReal

Adresse: Landstraßer Hauptstraße 60, 1030 Wien
Tel: + 43 5 0100 26200
Email: kundenbetreuung(at)sreal.at
Internet: www.sreal.at

Stolz Immobilien GmbH 

Adresse: Hietzinger Kai 5/12, 1130 Wien
Tel: +43 1 876 14 72 
Email: office(at)stolz-immobilien.at
Internet: www.stolz-immobilien.at

Wiener Privatbank

Adresse: Parkring 12, 1010 Wien
Tel: +43 1 534 31 505
Email: office(at)wpb-makler.com
Internet: www.wienerprivatbank.com

Finanzierung von Anlegerwohnung über Eigenmittel- und Fremdmittelanteile

Um eine Vorsorgewohnung zu kaufen, ist ein Eigenmittelanteil ab ca. 30% des Kaufpreises erforderlich. Der Eigenmittelanteil ist der Betrag, den man von eigenem Geld, wie etwa durch Erspartes, aufwendet. Den Rest kann man über Fremdmittelanteile, wie etwa durch einen Kredit finanzieren. Dadurch, dass die Wohnung oft bereits von Beginn an vermietet wird, profitiert man in manchen Fällen von Stunde null an von den Mieterträgen, mit denen man die Fremdmittelanteile zurückzahlen kann. Abhängig von der Höhe des Fremdmittelanteils, kann es mehrere Jahre dauern, um den Kredit vollständig zu tilgen.

Empfehlenswert ist es, die Immobilie nicht nur ausschließlich mit eigenem Geld zu finanzieren, sondern auch Fremdmittel einzusetzen. Einerseits, da man sich so einen größeren finanziellen Spielraum beibehält, indem man etwa nicht auf „eiserne Reserven“ oder Anleihen zurückgreifen muss, andererseits, da im Falle von Fremdfinanzierung auch steuerliche Vorteile einhergehen, so lassen sich etwa die Zinsen von den Steuern absetzen.

Steuerliche Situation von Vorsorgewohnungen

Mit dem Erwerb von Vorsorgewohnungen sind diverse steuerliche Vorteile verbunden. Der Käufer wird durch seine Funktion als Vermieter, die mit regelmäßigen Einkünften verbunden ist zum Unternehmer. Von den Mieteinnahmen muss der Eigentümer die Mehrwertsteuer, also 20 % an das Finanzamt ableiten. Dafür entfällt die Umsatzsteuer beim Kauf der Wohnung, der Kaufpreis ist somit um 20 % günstiger. Nach dem Kauf beginnt eine 20-jährige Frist, in der Sie die Wohnung nicht verkaufen oder privat nützen dürfen, ansonsten müssen Sie die Umsatzsteuer teilweise nachzahlen. Folgende anfällige Kosten kann man zudem als Werbungskosten von der Steuer absetzen:

  • Die AfA (Abschreibung für Abnutzung)
  • Mit Fremdfinanzierung verbundene Zinsen wie etwa Kreditzinsen
  • Kaufnebenkosten
  • Erhaltungsaufwand
  • Jährliche Abschreibung mit 1,5 % der Anschaffungskosten

Bemessungsgrundlage der Anschaffungskosten:

  • Kaufpreis netto plus 20% USt.
  • Grunderwerbsteuer 3,5%
  • Grundbuchseintragungsgebühr 1,1%
  • Vertragserrichtungsgebühren ca. 1,2-2% 
  • Provision (abhängig vom Kaufobjekt)

Um diese steuerlichen Vorteile nützen zu können, ist es allerdings notwendig, dass man, spätestens nach einem Zeitraum von 20 Jahren, in der die Rückzahlung etwaiger Fremdmittelanteile erfolgt, einen Gesamtüberschuss der Einnahmen erwirtschaftet, also schwarze Zahlen schreibt.

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