Immobiliensuche: Tipps und Tricks für einen erfolgreichen Kauf

Bevor man mit der Immobiliensuche beginnt, sollte man sich zweierlei Fragen stellen und bestmöglich auch beantworten können:

• Was sind die eigenen Bedürfnisse und Ansprüchen an das Wohnobjekt?
• Wie viel darf die Immobilie kosten? Was kann man sich leisten?

Je klarer man sich diese beiden Fragen beantworten kann, desto leichter und schneller findet man aus den vielfältigen Immobilienangeboten jene Wohnung, die zu einem passt und auch finanzierbar ist.

Lage: Wo möchte man wohnen? Ist der Immobilienkauf auch als Wertanlage gedacht, lohnt es sich, auch Lagen in die Suche miteinzubeziehen, die derzeit noch günstiger sind und in den nächsten Jahren mit einer Aufwertung und damit verbundenen Wertsteigerung rechnen können. 

Platzbedarf: Wie groß soll der Wohnbereich sein? Wie viele Räume werden benötigt? Ein Immobilienkauf ist meist auf einen längeren Zeitraum ausgelegt, weshalb auch Familienplanung, Kinder und Alterspension mitbedacht werden sollten.

Infrastruktur: Mit Infrastruktur ist einerseits die Verkehrsanbindung gemeint, aber auch die Nahversorgung wie Erholungsgebiet, Schulen, Geschäfte, Gesundheitsversorgung usw.

Ausstattung: Zur Ausstattung gehören z.B. Terrasse/Balkon/Garten, Autoabstellplatz, Kellerabteil, Fußbodenbeläge, Fenster und Türen, Badausstattung, Heizungsart, Wärmedämmung usw.

TIPP: Wenn man seine Wünsche nach Prioritäten reiht, ist die Selektion aus dem umfangreichen Immobilenangebot leichter. Die Kriterien sind oft unterschiedlich gewichtet und lassen sich somit nicht immer einfach vergleichen. Behält man seine eigenen „Must have“ im Auge, spart man sich unnötige Besichtigungstermine und somit Zeit und Nerven.

Welche Eigenmittel sind vorhanden und welches Einkommen wird generiert. Wenn eine Immobilie mit Fremdmittel finanziert werden muss, sind dies die wichtigsten Informationen, basierend auf denen man die ersten Gespräche mit Banken führen kann. Zum Kaufpreis einer Immobilie kommen noch ca. 10 % Nebenkosten dazu, mehr dazu weiter unten.

Banken arbeiten in der Regel mit einer sogenannten Haushaltsplanung. In dieser werden die alltäglichen Lebenserhaltungskosten berechnet wie Nahrung, Freizeit, Auto, Telekommunikation, sowie weitere fixe finanzielle Belastungen mitunter Versicherung, Alimente und sonstige finanzielle Belastungen. Die Ausgaben werden dem Einkommen gegenüber gestellt. Die Differenz ist die Grundlage für die Kreditrate. Es ist ratsam, sich Angebote von verschiedenen Banken einzuholen.

Mit der Finanzkrise 2008 und den verschärften Auflagen der Banken für die Kreditvergabe (Basel II und III) erwarten Banken in der Regel um die 15 - 30 % Eigenkapital. Je mehr Eigenkapital zur Verfügung steht, desto leichter ist es, den Restbetrag durch Fremdfinanzierung zu decken. Letztendlich ist jedoch die Bonität des Kreditnehmers entscheidend, genau so wie Sicherstellungen, die dem Kreditgeber als Absicherung angeboten werden können. Dies können bereits im Besitz befindliche Grundstücke oder Immobilien sein, öffentliche Fördermittel oder bereits vorhandene Baumaterialien. Auch Eigenleistungen, die der Kreditnehmer selber einbringt, werden von manchen Kreditgebern zum Eigenmittelanteil angerechnet. (Vorsicht, hier neigen viele zur Überschätzung der eigenen Fähigkeiten!)

Nach der Bedarfsanalyse und der Ermittlung der finanziellen Möglichkeiten beginnt die Suche nach dem Immobilienobjekt der Begierde.

Online- Immobilienplattformen, Tageszeitungen, Immobilienmakler, Immobilienmessen und persönlicher Kontakt, das sind die gängigsten Informationsquellen in Österreich. Die Online-Suche hat in den letzten Jahren stark zugenommen, wobei heute die meisten Immobilienmakler ihre Angebote auf mehreren Plattformen und Medien streuen. Auch Privatanbieter inserieren ihre Angebote online, wobei zu beachten ist, dass nicht alle Onlineportale Anzeigen von Privatpersonen zulassen, siehe mehr dazu weiter unten.

Die Online-Suche auf Immobilienplattformen und diversen Internetseiten mit einer Rubrik Immobilien (z.B. wohnnet.at) überzeugen mit umfangreichen Beschreibungen in Bild- und Textform, sowie einigen bequemen Features, wie automatischer Suchagent oder Immobiliensuche mit Karte. Standardmäßig kann man bereits sehr detaillierte Suchkriterien eingeben und danach sortieren z.B. nach Baujahr (Altbau/Neubau), Bezirk und PLZ, Größe in m², Zimmeranzahl, Balkon, Lift usw. und natürlich Preis.

Sehr viel Zeit erspart man sich mit dem sogenannten Suchagent. Hier erhält man per Mail die neuesten Immobilienangebote vorselektiert nach den eigenen eingetragenen Suchkriterien. So behält man ohne großen Aufwand die Angebote von mehreren Seiten im Überblick.

Dies sind die wichtigsten und größten Immobilienbörsen, Online-Plattformen und Internetseiten in Österreich.

Wenn Privatpersonen Immobilien verkaufen oder vermieten, fällt in Österreich keine Maklerprovision an. Dies gilt auch für Immobilien, welche direkt vom Eigentümer, z.B. Bauträger abgeben werden. 

>> Provisionsfreie Wohungen und Privatimmobilien finden

Es ist in Österreich auch üblich, seinen Wohnungswunsch direkt beim Immobilienmakler, wie z.B. bei unserem Kooperationspartner für diesen Artikel, dem Wiener Immobilienbüro Polke|Partner zu deponieren. Der Vorteil liegt darin, dass man einer realen Person, im Vergleich zu einer Suchmaschine, die eigenen Vorstellungen viel besser schildern kann. Hier lassen sich auch differenziertere Kriterien hinterlegen. Zum Beispiel ein Klassiker unter den Suchkriterien: "Hauptsache Ruhelage, gleich in welchem Bezirk". Oder man möchte in der Stadt wohnen, arbeitet am Stadtrand und legt somit Wert auf eine gute und schnelle Verkehrsanbindung z.B. zur Tangente. Oder man möchte unbedingt in der Nähe eines Parks oder Erholungsgebietes wohnen. Diese Suchkriterien lassen sich in der Form bei den Suchmaschinen schwer hinterlegen.

>>Immobilienmakler in Wien

Wenn man sich nun näher für eine Immobilie interessieren, egal wo man diese gefunden hat, kontaktiert man den Anbieter und fordert ein Exposé (ausführliche Inhaltsangabe) an. Dieses sollte auch tatsächlich weiterführende Informationen enthalten.

Auf die Zwischenfrage, „Wie man einen seriösen von einem unseriösen Makler unterscheiden kann?“, meint Immobilienprofi Stefan Polke von Polke|Partner schmunzelnd: „Spätestens bei der Besichtigung“.

Grundsätzlich lässt sich sagen, dass in der Qualität der Aufbereitung des Exposés kombiniert mit den Informationen aus dem Erstgespräch und letztendlich beim Besichtigungstermin sich die Unterschiede klar erkennbar machen, so Stefan Polke, der bereits seit über 20 Jahren im Immobiliengeschäft tätig ist und bereits einiges erlebt hat.

Das Exposé: Ein Exposé sollte vorab auch tatsächlich weiterführende, relevante Informationen an den Interessenten weitergeben. Eine gute visuelle Aufbereitung sowie ein Plan gehören zum Standard. Wenn man nur das bereits Gesehene nochmals, nur diesmal in PDF-Format erhält, ist der Mehrwert gleich Null.

Das Erstgespräch: Wenn man nun einen Immobilienmakler kontaktiert, versucht ein seriöser Makler auf den Kunden einzugehen, analysiert diesen, klopft den Kundenwunsch ab und vergleicht dies mit dem Immobilienobjekt. Im persönlichen Gespräch kann jede Seite besser ins Detail gehen und es lassen sich gewisse Begrifflichkeiten verfeinern, wie zum Beispiel „verkehrsgünstig“ heißt meist eher „laute Lage“.  Dieses professionelle Einfühlungsvermögen eines guten Maklers spart dem Suchenden, wie dem Makler Zeit und vermeidet Leerkilometer.

Die Besichtigung: Nun spätestens bei der Besichtigung zeigt sich anhand folgender Beobachtungen die Qualität eines Immobilienmaklers:

• Stimmen die angegebenen Parameter mit der Realität überein
• Stimmen die angegebenen Daten mit dem Istbestand überein
• Wie transparent wird gearbeitet
• Wie offen werden diverse Gegebenheiten kommunizierte
• Wie weit wird bei relevanten Fragestellungen in die Tiefe gegangen
• Wie weit werden die Kundenwünsche und -bedürfnisse erkennbar wahrgenommen und professionell berücksichtigt

Ein weiteres Merkmal eines seriösen Immobilienmaklers ist die Erreichbarkeit.

• Ist das Büro besetzt?
• Bekommt man auf seine Anfrage kurzfristig eine Rückmeldung.
• Pünktlich zum Termin erscheinen und Zeit für den Kunden nehmen. Klingt trivial, ist aber laut Stefan Polke keine Selbstverständlichkeit.

Kommt die besichtigte Immobilie nun in die engere Auswahl, müssen nun weitere Informationen eingeholt werden, wie die rechtliche und bauliche Situation der Immobilie. An diesem Punkt kommt den Immobilienmaklern eine wichtige Aufklärungsrolle zu.

Vorab kann man sich aber auch bereits in diesem ausführlichen Artikel zu Eigentumswohnung in Wien kaufen - Was gilt es zu wissen informieren.

Mit freundlicher Unterstützung von:

Polke|Partner Immobilientreuhand
Ansprechpartner: Josef Stefan Polke

Servitengasse 2/Berggasse 25
1090 Wien

Tel.: +43 1 319 09 11
E-Mail: info(at)polke-partner.at

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