Wohnung mieten in Wien – Die Suche richtig angehen

Gerade in Wien ist die Lage das Um und Auf fürs Wohnen. Ein paar Hinweise, was einzelne Bezirke und Grätzel in Wien angeht, können die Suche erleichtern.

Geheimtipps – aufstrebend und noch etwas günstiger:

2. Bezirk: Stuwerviertel (Dreieck zwischen Lassallestraße, Vorgartenstraße, Ausstellungsstraße), Karmelitermarkt
3. Bezirk: Arsenal, Rochusmarkt
4. Bezirk: Elisabethviertel/Karolinenviertel (Nähe zum Hauptbahnhof)
5. Bezirk: Margaretenplatz
10. Bezirk: Hauptbahnhof/Sonnwendviertel (Im Bau befindlich)
15. Bezirk: Gebiet westlich des Westbahnhofs
16. Bezirk: Yppenviertel/Brunnenmarkt (Multikulturell und stark im Kommen)
17. Bezirk: Rund um das wieder belebte Gschwandner (zwischen Hernalser Hauptstraße und Ottaktringer Straße)
22. Bezirk: Seestadt (riesiges Bauprojekt für ein komplettes neues Stadtviertel am Rande Wiens

Zeitlos Hip – Toplage:

1. Bezirk
3. & 4. Bezirk: Nähe zum Ring
6. – 9. Bezirk: Vom Naschmarkt über die Mariahilferstraße bis nach Spittelau

Toplage Grüne Außenbezirke:

13./14. Bezirk
18./19. Bezirk

Äußere Bezirke mit Vorstadtcharakter:

20./21./22./23. Bezirk

Ist die passende Umgebung ausgesucht, geht's an die Suche nach dem richtigen Eck. "Kleinigkeiten" wie eine nahe gelegene U-Bahn-Station ziehen den Preis meist nach oben, sind aber auch von unschätzbarem Wert. Außerdem sollten je nach den aktuellen Lebensumständen vielleicht auch Parkanlagen in der näheren Umgebung vorhanden sein – für Kind und Hund.

Worauf es beim direkten Umfeld unbedingt zu achten gilt:

• Nähe zu Geschäften (Lebensmittel, Apotheke, Märkte, Trafik etc.)
• Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln
• Angebot an Bildungseinrichtungen
• Freizeitangebote in der Nähe 
• Fahrtdauer zum Arbeitsplatz/Kindergarten/zur Schule
• Ärzte in der näheren Umgebung
• Parkraum – Kurzparkzonen, Parkgaragen, Hauseigene Abstellplätze etc.?

Ganz wichtig ist hier die Unterscheidung zwischen Altbau- und Neubauwohnung. Denn für Altbauwohnungen – das sind im Falle von Mietwohnungen Häuser, die vor dem 1. Juli 1953 ihre Baubewilligung erhalten haben – gilt ein bestimmter Richtwertzins, der für die meisten Altbauwohnungen in Wien zur Anwendung kommt. Um geförderten Neubau handelt es sich bei Häusern, die nach dem 30. Juni 1953 aus Geldern des Förderungsfonds erbaut wurden. Für diese Objekte gilt der Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetztes.

Um sich vorab ein Bild über die Höhe des Mietzinses bei der zukünftigen Altbauwohnung machen zu können, gibt es online hilfreiche Möglichkeiten, die Sie am Ende der Seite finden. Der Richtwertzins ist aber nur für Mietwohnungen anwendbar, die nach dem 1. März 1994 angemietet wurden.

Die Höhe der Miete ergibt sich aus folgenden Posten:

• Nettomietzins (hängt ab vom Alter des Hauses, der Wohnungskategorie, div. Gesetzlichen Bestimmungen)
• Betriebskosten
• Abgaben für Gemeinschaftseinrichtungen (z.B. Lift, Heizungsanlage für das gesamte Haus)
• Falls vorhanden: Entgelt für Möbelmiete und evtl. vermietete Gegenstände
• Umsatzsteuer von 10 % des Mietzinses

Ebenfalls entscheidend für die Höhe des Mietzinses ist die Kategorie der Wohnung.

Kategorie A: Brauchbarer Zustand, mindestens 30 m² Nutzfläche; bestehend aus mind. einem Zimmer, Küche/Kochnische, Vorraum, sanitären Anlagen (Toilette und Baderaum oder Badenische), inkl. gemeinsame Wasserversorgungsanlage/Etagenheizung/adäquate stationäre Heizung sowie Warmwasseraufbereitung
Kategorie B: Brauchbarer Zustand, mind. ein Zimmer, Küche/Kochnische, Vorraum, Toilette und Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische)
Kategorie C: Brauchbarer Zustand, mind. eine Wasserentnahmemöglichkeit und eine Toilette im Inneren
Kategorie D: Keine Wasserentnahmestelle oder keine Toilette im Inneren bzw. Unbrauchbarkeit einer oder beider dieser Vorrichtungen.

Dieser Mietpreisindex generiert sich aus den gebotenen Mietwohungen auf derStandard.at/Immobilien. Mietpreise inkl. BK und USt. Datenquellenfehler und Irrtümer vorbehalten. Quelle: immobilienpreise.at, Stand Juli 2021.

Achten Sie außerdem auf die fixen Betriebskosten. Nach Erhebungen der Statistik Austria betrugen die durchschnittlichen Betriebskosten in Wien im vergangenen Jahr etwa 2,00 Euro pro Quadratmeter für eine Mietwohnung.

Die Preise steigen jährlich geringfügig, also um wenige Cent pro Quadratmeter. Lassen Sie sich im Zweifelsfall eine Auflistung geben und erläutern. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes dürfen folgende Posten über die Betriebskosten abgerechnet werden:

Hausverwaltung:
Kosten der Verwaltung
Hausbetreuungskosten (durch externe Hausbetreuung oder Hausbesorger)

Wasser:
Wasser- und Abwassergebühren (inkl. Wartungsgebühren)
Kosten der Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung

Infrastruktur:
Müllabfuhr
Kanalräumungskosten
Rauchfangkehrer

Allgemeines:
Schädlingsbekämpfungskosten
Beleuchtungskosten des allgemeinen Teils des Hauses
Feuerversicherung, Haftpflichtversicherung, Leitungswasserschädenversicherung. Versicherung gegen Glasbruch und Sturmschäden dann, wenn die Mehrheit der Mieter zustimmt.

Je nach Verbrauch fallen nun die variablen Betriebskosten an.

• Energiekosten: Warmwasser, Heizung, Strom
• Festnetztelefon: Grund- und Gesprächsgebühren
• Internet-/Telekabel-/Rundfunkgebühren (GIS)
• Beiträge für Versicherungsleistungen (etwa Haushaltsversicherung)

Beachten Sie die Raumaufteilung und die Größe der jeweiligen Zimmer. Für Familien ist es mitunter wichtig zu wissen, wie weit eine Wohnung gewissen Veränderungen, wie zum Beispiel neu hochgezogenen Wänden, unterzogen werden darf. Man sollte sich hier vor allem auch die Frage stellen, worauf man genau Wert legt.

Will ich eine Wohnküche oder einen geschlossenen Essbereich, wie groß sollte die Küche sein, brauche ich ein Arbeitszimmer, sollen Toilette und Bad separiert sein, wie viel Platz braucht mein Eingangsbereich, will/brauche ich eine Abstellkammer etc. Übrigens zählen Balkon, Terrasse, Kellerabteil oder ein Dachbodenabteil nicht zur Nutzfläche, eine Loggia, ein verglaster Balkon oder eine Galerie sehr wohl.

Spezielle Elemente wie Einbaukästen, mobile Wände, Kachelöfen und offene Kamine werden in die Nutzfläche inkludiert, stellen also allfällige Platzräuber dar. Stiegen und Podeste (einfache Erhöhung) zählen eigentlich nicht zur Nutzfläche, allerdings kann ein Podest dazu gerechnet werden, wenn darüber ein anderer Teil des Mietgegenstands erreichbar ist.

Auch die Flächen unter von Stiegen, wie zum Beispiel eine Toilette oder ein Abstellraum, werden zur Gesamtnutzfläche gezählt. Bei Dachgeschosswohnungen geht durch die Dachschräge auch Platz verloren, das ist ebenfalls zu beachten.

Die Wohnungsbesichtigung sollte möglichst bei Tageslicht erfolgen, sodass gleich die Lichtverhältnisse überprüft werden können.

• Zustand des Hauses genau beachten und erfragen:
• Wie alt sind die Steigleitungen?
• Sind Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten geplant – evtl. Mietzinserhöhung als Folge?
• Kochgelegenheit muss vorhanden sein (Achtung: nicht gleichbedeutend mit Küche!)
• Welches Stockwerk?
• Lift vorhanden?
• Übereinstimmung angegebener Daten überprüfen (Anzahl der Zimmer, Quadratmeter etc.)
• Anschlüsse überprüfen:
• Strom, Telefon, Telekabel, Internet, Waschmaschine, Geschirrspüler, Herd (Gas oder Starkstrom)
• Zustand der Böden, Wände und Decken auf Schäden und Fehler bzw. Feuchtigkeits- und Schimmelspuren (hinter Heizkörpern, Kühlschrank oder Abwaschkasten) überprüfen
• Sind die Fenster dicht?
• Gegensprechanlage ausprobieren
• Lärmpegel innen und außen beachten
• Kellerabteil, Waschküche, Gemeinschaftsräume, Garten oder Gartenabteil, Kinderwagen-/Fahrradabstellplatz vorhanden?
• Parkmöglichkeiten

Hier besteht vielerorts nach wie vor Zweifel, allerdings unberechtigt. Laut OGH ist ein Haustierverbot in Mietwohnungen unzulässig. Um des lieben Friedens willen ist es aber empfehlenswert den Vermieter über Haustiere zu informieren.

Nützliche Links

• Anwendbarkeit Richtwertzins:
  Gilt der Richtwertzins in meiner Wunschwohnung?
• Richtwertzinsberechnung:
  Wie hoch darf die Miete in der neuen Wohnung sein?
• Seriöser Umzugsservice Wien