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Immobilien & Wohnen Text: Andrea Kästner

Wohnung mieten in Wien - Die Suche richtig angehen

Wohnungen mieten ist in Wien populär und relativ einfach. Der Mieter ist durch ein mieterfreundliches Gesetz gut abgesichert, solange er zahlt und die Regeln einhält. Wie kommt man nun zu einer Mietwohnung und auf welche Dinge sollte man doch auch als Mieter denken? Lage, Preise, Betriebskosten, Zustand, oder die Infrastruktur werden häufig zu spät oder gar nicht in die Planung miteinbezogen.

Häuserfassade mit ausgebauten Dachgeschosswohnungen
© Sven Jahny/pixelio.de | Dachwohnungen sind besonders begehrt - aber leider auch teuer.

Die Lage

Gerade in Wien ist die Lage das Um und Auf fürs Wohnen. Ein paar kurze Tipps, was einzelne Bezirke und Grätzel in Wien angeht, können die Suche ein wenig erleichtern.

Geheimtipps - aufstrebend und noch etwas günstiger:

 2. Bezirk: Stuwerviertel (Dreieck zwischen Lassallestraße, Vorgartenstraße, Ausstellungsstraße), Karmelitermarkt
3. Bezirk: Arsenal, Rochusmarkt
4. Bezirk: Elisabethviertel/Karolinenviertel (Nähe zum Hauptbahnhof)
5. Bezirk: Margaretenplatz
10. Bezirk: Hauptbahnhof/Sonnwendviertel (Im Bau befindlich)
15. Bezirk: Gebiet westlich des Westbahnhofs
16. Bezirk: Yppenviertel/Brunnenmarkt (Multikulturell und stark im Kommen)
17. Bezirk: Rund um das wieder belebte Gschwandner (zwischen Hernalser Hauptstraße und Ottaktringer Straße
22. Bezirk: Seestadt (riesiges Bauprojekt für ein komplettes neues Stadtviertel am Rande Wiens

Zeitlos Hip: Toplage

1. Bezirk
3. & 4. Bezirk: Nähe zum Ring
6. – 9. Bezirk: Vom Naschmarkt über die Mariahilferstraße bis nach Spittelau

Toplage Grüne Aussenbezirke:

13./14. Bezirk
18./19. Bezirk

Äußere Bezirke mit Vorstadtcharakter:

20./21./22./23. Bezirk

Das Umfeld

Ist die passende Umgebung ausgesucht, geht’s an die Suche nach dem richtigen Eck. „Kleinigkeiten“, wie eine nahe gelegene U Bahn-Station ziehen den Preis meist nach oben, sind aber auch von unschätzbarem Wert. Außerdem sollten, je nach den aktuellen Lebensumständen vielleicht auch Parkanlagen in der näheren Umgebung vorhanden sein – für Kind und Hund.
Worauf es beim direkten Umfeld unbedingt zu achten gilt:

  • Nähe zu Geschäften (Lebensmittel, Apotheke, Märkte, Trafik etc.)
  • Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln
  • Angebot an Bildungseinrichtungen
  • Freizeitangebote in der Nähe 
  • Fahrtdauer zum Arbeitsplatz/Kindergarten/zur Schule
  • Ärzte in der näheren Umgebung
  • Parkraum – Kurzparkzonen, Parkgaragen, Hauseigene Abstellplätze etc.?

Die Kosten

Ganz wichtig ist hier die Unterscheidung zwischen Altbau- und Neubauwohnung. Denn für Altbauwohnungen – das sind im Falle von Mietwohnungen Häuser, die vor dem 1. Juli 1953 ihre Baubewilligung erhalten haben – gilt ein bestimmter Richtwertzins, der für die meisten Altbauwohnungen in Wien zur Anwendung kommt. Um geförderten Neubau handelt es sich bei Häusern, die nach dem 30. Juni 1953 aus Geldern des Förderungsfonds erbaut wurden. Für diese Objekte gilt der Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetztes.
Um sich vorab ein Bild über die Höhe des Mietzinses bei der zukünftigen Altbauwohnung machen zu können, gibt es bereits online sehr hilfreiche Möglichkeiten, die Sie am Ende der Seite finden. Der Richtwertzins ist aber nur für Mietwohnungen anwendbar, die nach dem 1. März 1994 angemietet wurden.

Mietzins

Die Höhe der Miete ergibt sich aus folgenden Posten:

  • Nettomietzins (hängt ab vom Alter des Hauses, der Wohnungskategorie, div. Gesetzlichen Bestimmungen)
  • Betriebskosten
  • Abgaben für Gemeinschaftseinrichtungen (z.B. Lift, Heizungsanlage für das gesamte Haus)
  • Falls vorhanden: Entgelt für Möbelmiete und evtl. vermietete Gegenstände
  • Umsatzsteuer von 10 % des Mietzinses

Ebenfalls entscheidend für die Höhe des Mietzinses ist die Kategorie der Wohnung.

Kategorie A: Brauchbarer Zustand, mindestens 30 m² Nutzfläche; bestehend aus mind. einem Zimmer, Küche/Kochnische, Vorraum, sanitären Anlagen (Toilette und Baderaum oder Badenische), inkl. gemeinsame Wasserversorgungsanlage/Etagenheizung/adäquate stationäre Heizung sowie Warmwasseraufbereitung
Kategorie B: Brauchbarer Zustand, mind. ein Zimmer, Küche/Kochnische, Vorraum, Toilette und Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische)
Kategorie C: Brauchbarer Zustand, mind. eine Wasserentnahmemöglichkeit und eine Toilette im Inneren
Kategorie D: Keine Wasserentnahmestelle oder keine Toilette im Inneren bzw. Unbrauchbarkeit einer oder beider dieser Vorrichtungen.

Mietpreise pro m2 in Wien - Stand November 2014

Wien / Bezirke

Eigentumswohnungen / Preise per m² in €   

Tendenz

< 50 m²

51 - 80 m²

81 - 129 m²

> 130 m²

1010

8.162

11.422

10.841

13.546

1020

3.832

3.973

4.569

5.225

>

1030

3.806

4.051

4.481

5.922

1040

4.394

4.731

5.116

6.725

1050

3.780

3.808

4.411

4.553

1060

4.319

3.892

4.188

4.603

>

1070

4.944

5.223

5.198

5.842

1080

6.087

5.479

4.938

5.018

>

1090

4.423

4.550

5.387

6.456

1100

3.460

3.132

3.219

2.256

1110

2.521

2.603

3.007

2.175

1120

3.386

3.637

3.785

2.557

1130

3.909

4.158

5.013

5.136

1140

3.083

3.527

3.977

3.628

1150

3.083

3.157

3.375

3.717

1160

3.329

3.375

3.793

3.965

1170

2.765

3.563

4.336

4.473

1180

3.811

4.020

4.448

4.470

1190

4.607

4.691

5.401

6.428

1200

3.323

3.967

3.792

4.251

1210

4.084

3.790

4.269

3.186

1220

3.802

3.795

4.576

4.595

1230

3.680

3.414

3.457

3.618

Diese Preise werden von wohnnet.at und Online-Angaben von Immobilienmakler generiert. Es handelt sich um Angebotspreise. Mietpreise inkl. BK und Mwst. Datenquellenfehler und Irrtümer vorbehalten. Quelle: www.wohnnet.at /November 2014

Die Betriebskosten sind Fixkosten

Achten Sie außerdem auf die fixen Betriebskosten. Nach Erhebungen der Statistik Austria betrugen die durchschnittlichen Betriebskosten in Wien im vergangenen Jahr etwa 2,00 Euro pro Quadratmeter für eine Mietwohnung. Die Preise steigen jährlich geringfügig, also um wenige Cent pro Quadratmeter. Lassen Sie sich im Zweifelsfall eine Auflistung geben und erläutern.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes dürfen folgende Posten über die Betriebskosten abgerechnet werden:

Hausverwaltung:
Kosten der Verwaltung
Hausbetreuungskosten (durch externe Hausbetreuung oder Hausbesorger)

Wasser:
Wasser- und Abwassergebühren (inkl. Wartungsgebühren)
Kosten der Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung

Infrastrukturell:
Müllabfuhr
Kanalräumungskosten
Rauchfangkehrerkosten

Allgemeines:
Schädlingsbekämpfungskosten
Beleuchtungskosten des allgemeinen Teils des Hauses
Feuerversicherung, Haftpflichtversicherung, Leitungswasserschädenversicherung. Versicherung gegen Glasbruch und Sturmschäden dann, wenn die Mehrheit der Mieter zustimmt.

Variable Kosten

Je nach Verbrauch fallen nun die variablen Betriebskosten an.
Energiekosten: Warmwasser, Heizung, Strom
Festnetztelefon: Grund- und Gesprächsgebühren
Internet-/Telekabel-/Rundfunkgebühren (GIS)
Beiträge für Versicherungsleistungen (etwa Haushaltsversicherung)

Die Wohnung

Beachten Sie die Raumaufteilung und die Größe der jeweiligen Zimmer. Für Familien ist es mitunter wichtig zu wissen, wie weit eine Wohnung gewissen Veränderungen, wie zum Beispiel neu hochgezogenen Wänden, unterzogen werden darf. Man sollte sich hier vor allem auch die Frage stellen, worauf man genau Wert legt. Will ich eine Wohnküche oder einen geschlossenen Essbereich, wie groß sollte die Küche sein, brauche ich ein Arbeitszimmer, sollen Toilette und Bad separiert sein, wie viel Platz braucht mein Eingangsbereich, will/brauche ich eine Abstellkammer etc.? Übrigens zählen Balkon, Terrasse, Kellerabteil oder ein Dachbodenabteil nicht zur Nutzfläche, eine Loggia, ein verglaster Balkon oder eine Galerie sehr wohl.

Besonderheiten bei Nutzfläche

Spezielle Elemente wie Einbaukästen, mobile Wände, Kachelöfen und offene Kamine werden in die Nutzfläche inkludiert, stellen also allfällige Platzräuber dar. Stiegen und Podeste (einfache Erhöhung) zählen eigentlich nicht zur Nutzfläche, allerdings kann ein Podest dazu gerechnet werden, wenn darüber ein anderer Teil des Mietgegenstands erreichbar ist. Auch die Flächen unter von Stiegen, wie zum Beispiel eine Toilette oder ein Abstellraum, werden zur Gesamtnutzfläche gezählt. Bei Dachgeschoßwohnungen geht durch die Dachschräge auch Platz verloren, das ist ebenfalls zu beachten.

Die Besichtigung

Die Wohnungsbesichtigung sollte möglichst bei Tageslicht erfolgen, sodass gleich die Lichtverhältnisse überprüft werden können.

Checkliste für den Besichtigungstermin:

  • Zustand des Hauses genau beachten und erfragen:
  • Wie alt sind die Steigleitungen?
  • Sind Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten geplant – evtl. Mietzinserhöhung als Folge?
  • Kochgelegenheit muss vorhanden sein (Achtung: nicht gleichbedeutend mit Küche!)
  • Welches Stockwerk?
  • Lift vorhanden?
  • Übereinstimmung angegebener Daten überprüfen (Anzahl der Zimmer, Quadratmeter etc.)
  • Anschlüsse überprüfen:
  • Strom, Telefon, Telekabel, Internet, Waschmaschine, Geschirrspüler, Herd (Gas oder Starkstrom)
  • Zustand der Böden, Wände und Decken auf Schäden und Fehler bzw. Feuchtigkeits- und Schimmelspuren (hinter Heizkörpern, Kühlschrank oder Abwaschkasten) überprüfen
  • Sind die Fenster dicht?
  • Gegensprechanlage ausprobieren
  • Lärmpegel innen und außen beachten
  • Kellerabteil, Waschküche, Gemeinschaftsräume, Garten oder Gartenabteil, Kinderwagen-/Fahrradabstellplatz vorhanden?
  • Parkmöglichkeiten

 

Wie sieht es mit Haustieren in der Wohnung aus?

Hier besteht vielerorts nach wie vor Zweifel, allerdings unberechtigt. Laut OGH ist ein Haustierverbot in Mietwohnungen unzulässig. Um des lieben Friedens Willen ist es aber empfehlenswert den Vermieter über Haustiere zu informieren.

Nützliche Links
Anwendbarkeit Richtwertzins: Gilt der Richtwertzins in meiner Wunschwohnung?
Richtwertzinsberechnung: Wie hoch darf die Miete in der neuen Wohnung sein?

Übersiedlung: Umzugsservice Wien

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