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Susanne Klement
Immobilien & Wohnen Text: Susanne Klement

Immobilien Anwälte Wien

Wenn Sie eine Liegenschaft, ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen oder verkaufen wollen, empfiehlt es sich, so früh wie möglich Kontakt mit einer Immobilienberatungsstelle oder einem Immobilien Anwalt aufzunehmen, damit Sie schon vor bzw. während der Vertragsverhandlung fachspezifisch begleitet werden.

Mann hält Haus in einer Hand und zeigt thumbs up
© Diana Eller/123rf.com | Über 600 Rechtsanwälte in Wien sind spezialistiert auf Miet- und Wohnrecht.

Kauf, wie Verkauf einer Immobilie bergen viele rechtliche Gefahren, an die man kaum denkt – was im Übrigen auch für Schenkungen und Vererbung gilt. Da ein Immobilien Anwalt in der Regel zugleich auch Rechtsanwalt für Baurecht ist, die meisten zudem auch Anwälte für Mietrecht, kann er sie beim Erwerb, wie beim Verkauf einer Immobilie weit über den eigentliche Kaufvertrag bzw. Grundbucheintrag unterstützen und beraten, z.B. bei Weitervermietung, Umbau oder Anbau, Aufstockung u.v.m.

In diesem Artikel finden Sie Antworten zu:

  • Was kann ein Immobilien Anwalt für Sie tun (Leistungsbeschreibung)
  • Mit welchen Nebenkosten ist bei einer Immobilientrasaktion zu rechnen
  • Immobilien Kaufvertrag: Was ist vor der Vertragserstellung zu beachten und welche Punkte müssen im Kaufvertrag beinhaltet sein
  • Warum ist die Grundbucheinsicht vor dem Kauf so wichtig
  • Grundbucheintragung - Wann ist man Eigentümer?
  • Rücktritt vom Kaufvertrag
  • Notar: Aufgaben und Kosten

Was ein Immobilien Anwalt für Sie tut:

Vor allem, bei möglichst frühzeitigen Kontakt, Ihnen Zeit, Nerven, Geld und Ärger sparen – sowohl bei Kauf und Verkauf, wie auch bei allfälligen Schenkungen und betr. der Weitervererbung. Folgende Tätigkeiten können übernommen werden:

  1. Die individuelle Analyse Ihres Immobilienprojektes
  2. Einsicht in den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der Stadt Wien
  3. Beratung bei Mietrechtsangelegenheiten
  4. Aufklärung über mögliche rechtliche Probleme und Rahmenbedingungen
  5. Prüfung von Genehmigungen wie öffentlich-rechtlichen Auflagen (Denkmalschutz, Naturschutz,..)
  6. Prüfung der Grundbucheintragungen
  7. Prüfung der Bestandsrechte und möglichen Verbindlichkeiten
  8. Information über anfallende Steuern, Gebühren und Nebenkosten
  9. Information zu Finanzierung bzw. Wohnbauförderung
Rechtsanwalt Lackner Wien

Notar und Notarsuche Wien: Hier finden Sie übersichtliche Informationen zum Tätigkeitsfeld der Notare und eine Notarsuche für Wien.

Die individuelle Analyse Ihres Immobilienprojektes

Dies bezieht sich auf die Beschaffenheit des Kauf- bzw. Verkaufsobjektes, sowie, in seiner Funktion als Anwalt für Baurecht, auf die Bau- und Benützungsbewilligung.

Das heißt, er klärt für Sie u.a. ob ein Grundstück z.B. für die Bebauung überhaupt geeignet bzw. als Bauland ausgewiesen ist mittels Einsicht in den entsprechenden Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der Stadt Wien. Dies gilt u.a. auch bei der Erweiterung bzw. dem Anbau an ein bestehendes Gebäude bzw. eine Aufstockung oder den Dachausbau.

Des Weiteren können Immobilien Anwälte in Ihrer Funktion als Rechtsanwälte für Mietrecht, für den Fall, dass Sie eine erworbene Eigentumswohnung weitervermieten möchten, Sie hier auch gleich über Mietkategorie, mögliche Miethöchstgrenzen z.B. im Falle der Sanierung mit Hilfe bei öffentlichen Fördergeldern u.a.m. informieren – dies gilt natürlich auch bei der Vermietung eines erworbenen Hauses.

Aufklärung über mögliche rechtliche Probleme und Rahmenbedingungen

  • Prüfung des Grundbuchstandes sowie möglicher bestehender Bestandsrechte, etc.
  • Klärung von öffentlich-rechtlichen Auflagen und Einschränkungen im Zusammenhang mit der Benützung oder Bebauung eines Grundstückes
  • Überprüfung von Genehmigungen: Welche sind vorhanden, welche sind erforderlich, bzgl. Denkmalschutz, Naturschutz und Landschaftsschutz, Grundverkehrsbehörde usw.
  • Klärung ob die Liegenschaft z.B. mit Dienstbarkeiten und Bestandrechten belastet ist, die unter Umständen nicht im Grundbuch aufscheinen bzw. mit Rechen Dritter belastet ist, z.B. Wohnrecht, Fahrtenrecht, Fruchtgenussrecht u.ä.
  • Klärung ob die Immobile mit Verbindlichkeiten (Abgabenschulden, Pfandrechten, etc) belastet ist und die Obsorge, dass der Käufer keine dieser mit der Immobile verbundenen Belastungen zu übernehmen hat.

Information über anfallende Steuern, Gebühren und Nebenkosten

Generell werden die nachfolgend aufgelisteten Positionen in einem Prozentsatz
vom Kauf- bzw. Verkaufspreis
berechnet. Ihr Rechtsanwaltnwalt informiert Sie über die jeweiligen Prozentsätze, kann Ihnen aber auch, sofern der Kauf- bzw. Verkaufsbetrag bereits feststeht, die genauen Kosten exakt errechnen bzw. führt diese (exkl. der Maklerprovision) für Sie an das Finanzamt und Gericht bzw. den Notar ab.

  • 3% Maklergebühr, exkl. Ust
  • 3,5 % Grunderwerbsteuer
  • Beglaubigungskosten und Barauslagen (individuell)
  • 1,1 % Gebühr für den Grundbucheintrag, der Eintragung des Eigentumsrechtes
  • 1,2% Pfandrechtseintragungsgebühr im Grundbuch, z.B. bei Wohnbauförderung, Hypothekarkredit u.ä. (optional)
  • Anteilige Kosten des Nutzwertgutachtens (bei Verschaffung von Wohnungseigentum)

Diese Kosten sind in vom Käufer zu tragen.

Immobilienertragssteuer: Diese beträgt 30 % vom Kaufpreis und ist vom Verkäufer zu zahlen.

Information über Finanzierung bzw. Wohnbauförderung

Selbstverständlich weiß Ihr Immobilien Anwalt auch über alle möglichen Finanzierungmodelle Bescheid (z.B. auch Bauherrenmodelle), wieviel Eigenkapital verfügbar sein soll bzw. über Förderungen gemäß dem Wohnbauförderungsgesetz in Ihrem Bundesland und kann Sie auch in diesen Belangen umfassend über Möglichkeiten bzw. Vor- und Nachteile der jeweiligen Finanzierung bzw. Förderung informieren.

Erstellung des Kaufvertrages

Immobilien Anwälte sind auch auf Vertragsrecht spezialisiert. Aufgrund ihres Studiums und Ihrer Tätigkeit verfügen sie über die Erfahrung und das Wissen, worauf es bei der Gestaltung eines Vertrages besonders zu achten gilt und – ein nicht unwesentlicher Punkt – welche Formulierungen und Regelungen bei Gericht anerkannt werden. (Mehr dazu im Detail weiter unten.)

Für die Gültigkeit des Immobilien Kaufvertrags benötigen Sie auch noch einen Notar. Dieser muss die Echtheit der Unterschriften von Käufer und Verkäufer beurkunden bzw. beglaubigen. Auch darum kümmern sich Rechtsanwälte.

Vorsicht vor Musterverträgen aus dem Internet!
Zwar gibt es auch kostenlose Musterverträge, die man sich einfach selbst im Internet herunterladen kann, davor sei aber gewarnt: Diese berücksichtigen individuell auftretende Probleme meist unzureichend und können Sie letztlich um Mengen mehr Geld kosten, als Sie so gemeint haben zu sparen.

Grundbucheintrag

Auch darum müssen Sie sich mit einem Immobilien Anwalt an Ihrer Seite nicht selbst kümmern. Er sorgt für den Eintrag bzw. die Änderung im Grundbuch und für die Übermittlung aller nötigen Unterlagen. Dies gilt auch für die Verbücherung von Pfandurkunden im Grundbuch (z.B. Hypothekarkredit, Wohnbauförderung) Mehr dazu im Detail weiter unten.

Treuhandabwickelung

Bei der Abwicklung eines Immobilienkaufs fungiert Ihr Anwalt als Treuhänder sowohl für den Käufer, wie auch für den Verkäufer. Das heißt, er sorgt dafür dass der Verkäufer rechtzeitig den Kaufpreis erhält, zugleich aber auch dafür, dass der Käufer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird. Das bedeutet, dass mit der Weiterleitung des Kaufpreises auch bereits die für die Gültigkeit des Eigentumsrechts unabdingbare Einverleibung (Grundbucheintrag bzw. Grundbuchänderung) durchgeführt ist.

Schenkung und Vererbung

Nicht zuletzt wegen der Änderung der Grunderwerbssteuer mit 1.1.2016, die sich sowohl auf die Schenkungen, wie auch auf die Vererbung von Immobilien auswirkt, ist auch hier die fachkundliche Hilfe eines Rechtsanwalts empfehlenswert. Insbesondere bezüglich der Überlegung, ob eine Schenkung zu Lebzeiten einer testamentarischen Hinterlassung (also nach dem Tod) vorzuziehen ist oder nicht.

Er berät sie im Weiteren betreff aller zu bedenkenden Punkte bei einer Schenkung bzw. über die Möglichkeiten der Eigentumsübertragung mittels letztwilliger Verfügung (z.B. Testament, Legat) und verfasst den Schenkungsvertrag bzw. die letztwillige Verfügung für Sie gesetzeskonform.

Zudem kümmert er sich betr. einer letztwilligen Verfügung um die Registrierung im Testamentsregister der österreichischen Rechtsanwälte.

Was kostet ein Immobilien Anwalt?

Vorweg: Sehr unterschiedlich – vergleichen lohnt sich also, z.B. in einem Erstgespräch, wobei hier darauf zu achten ist, das dieses nur dann kostenfrei ist, wenn dies entsprechend mit dem Anwalt vereinbart wurde.

Ansonsten: Die Höhe des Honorars für die Tätigkeiten eines Anwalts bei Immobilientransaktionen ist wie bei jedem Anwalt abhängig vom jeweiligen Einzelfall und der mit dem Anwalt getroffenen Vereinbarung.

Das heißt, die Abrechnung für die Beratung kann in folgenden Formen erfolgen:

  • Auf individueller Stundensatzbasis
  • Abrechnung nach Tarif der Rechtsanwaltskammer
  • Als Pauschalhonorar – in der Regel 1,5 bis 3 % des Kaufpreises
    (Der Pauschalpreis inkludiert üblicher Weise die Beratung, sonstige Kosten, sowie die Vertragserstellung.)

Wer trägt die Kosten für die Vertragserstellung:

Falls vertraglich nicht anders vereinbart, trägt der Käufer die Kosten. Diese belaufen sich in der Regel auf 3% vom Kaufpreis bzw. entsprechend der Höhe des vereinbarten Pauschalhonorars.

Sollte der Verkäufer zusätzliche, getrennte Beratung (insbesondere bei einem anderen Anwalt) z.B. betr. der Durchsicht des Kaufvertrages beanspruchen, sind diese ggf. zusätzlichen Kosten in der Regel vom Verkäufer zu zahlen.

Immobilien Kaufvertrag, Grundbuch und Grundbucheintrag

Kaufvertrag und Grundbuch sind zwei Bereiche, die beim Immobilienkauf unabdingbar miteinander verknüpft sind.

Einen Immobilien Kaufvertrag kann man wahlweise von einem Anwalt verfassen lassen oder von einem Notar, der im Weiteren auch für die Beurkundung der Unterschriften erforderlich ist.

Anwalt oder Notar stellen im Weiteren auch den Antrag auf den Eintrag des Eigentumsrechts ins Grundbuch.

Warum die Grundbucheinsicht vor dem Kauf so wichtig ist!

Idealerweise übermitteln Sie Ihrem Rechtsanwalt oder Notar bereits im Voraus die Grundbuchnummer und Katastralgemeinde bzw. die exakte Adresse, damit dieser bereits vor dem Erstgespräch Einsicht ins Grundbuch nehmen kann und einen Überblick über bestehende Grundschulden (Abgabenschulden, Pfandrechte, etc.) und andere Eintragungen im Grundbuch erhält, sowie zur Überprüfung der Eigentumsverhältnisse. Detailiertere Informationen zum Grundbuch in Österreich

Vorsicht Grundbucheintragungen!
Sollten sich im Grundbuch Eintragungen über Belastungen und Rechte finden, über die Sie (noch) nicht Bescheid wussten, gilt, dass diese vom Käufer grundsätzlich zu übernehmen sind bzw. gegen ihn wirken. Hier gilt es mit/durch Ihren Anwalt bzw. Notar zu klären, wie bzw. wer diese Belastungen übernimmt. Eine Möglichkeit ist, dass der Käufer die auf einer Liegenschaft haftenden Darlehen übernimmt und der Kaufpreis entsprechend vermindert wird.

Die Grundbucheinsicht gibt zudem Auskunft und Sicherheit, z.B. über weitere Veräußerungsversuche des Verkäufers (Doppel- oder Mehrfachverkauf) oder die Einleitung einer Zwangsversteigerung.

Hier gilt es zudem den Rang einer Eintragung im Grundbuch zu beachten, der sich nicht nach dem Zeitpunkt der Eintragung richtet, sondern nach dem Zeitpunkt des Einlangens des entsprechenden Grundbuchgesuches.

Ein Grund mehr, für die Erstellung eines Immobilien Kaufvertrags in jedem Fall die Hilfe eines Profis (Anwalt oder Notar) in Anspruch zu nehmen!

Die Grundbucheintragung – erst dann sind Sie Eigentümer der Immobilie!

Damit ein Kaufvertrag rechtsgültig ist, muss dieser zunächst von einem Notar beglaubigt werden. Damit sind Sie als Käufer aber noch nicht der Eigentümer. Auch die Überweisung des Kaufvertrages macht Sie noch nicht zum Eigentümer.

Die Übertragung des Eigentums einer Immobilie erfolgt erst durch die Erklärung der Auflassung (des Verkäufer) im Grundbuch und der Eintragung des Käufers.
Dies, sowie die zeitgerechte Weiterleitung des Kaufpreises übernimmt als Treuhänder Ihr Immobilien Anwalt oder Notar.

Was vor der Erstellung des Immobilien Kaufvertrags zu beachten ist:

Zur Errichtung eines Kaufvertrages sollten Sie zur Erstbesprechung bereits folgende Informationen und Unterlagen vorbereiten und mitbringen:

  • Exakte Daten des Käufers und Verkäufers (Vor- und Nachname, Anschrift, Geburtsdatum, Beruf, Staatsangehörigkeit)
  • Art des Kaufgegenstandes (Grundstück, Eigentumswohnung, Haus)
  • Exakte Anschrift des Kaufgegenstandes
  • Falls möglich die grundbücherliche Einlagezahl und die Katastralgemeinde, falls bekannt
  • Falls vorhanden: Schätzungsgutachten, etc.
  • Falls vorhanden: Unterlagen bzw. Urkunden, (Alt-)Verträge über den Kaufgegenstand
  • Auflistung des Inventars (Möbel, etc.), das ev. mitverkauft wird

Informieren Sie Ihren Rechtsanwalt oder Notar im Erstgespräch auch gleich darüber, ob der Kauf kreditfinanziert wird, da in diesem Fall zur Kreditabsicherung die Bank eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen wird.

Auch bestehende Grundschulden und deren Ablöse sollten jetzt bereits besprochen und abgeklärt werden.

Das muss der Immobilien Kaufvertrags beinhalten

Nach dem Erstgespräch verfasst der Immobilien Anwalt oder Notar den Kaufvertrag und sendet ihn beiden Parteien (Käufer und Verkäufer) zu. Der Kaufvertrag sollte mindestens folgende Punkte beinhalten:

  • Name, Anschrift und Staatsangehörigkeit von Käufer und Verkäufer; bei juristischen Personen die Angabe der Firmenbuchnummer und des vertretungsbefugten Organs
  • Genaue Adresse, Grundbuchnummer und Einlagezahl des Kaufobjektes
  • Genaue Bezeichnung und Beschreibung der Immobilie (Grundstück, Wohnung, Haus, Liegenschaft mit darauf errichtetem Haus bzw. unbebaut, etc.)
  • Den Kaufpreis
  • Die Zahlungsvereinbarung, also wie die Zahlung des Kaufpreises erfolgt
  • Beschreibung bekannter Mängel sowie die Klärung der Haftungsfragen bei Sach- und Rechtsmängeln
  • Beschreibung der Ausstattung bzw. ev. mitverkaufter beweglicher Güter (Möbel, Heizölbestand u.ä.m.)
  • Den konkreten Übergabetermin sowie das Recht auf Regressansprüche sollte der vertragliche vereinbarte Termin vom Verkäufer nicht eingehalten werden.
  • Bestellung eines Treuhänders (in der Regel ist dies der Immobilien Anwalt oder der Notar)
  • Kostenvereinbarung für die Tätigkeit des Vertragserrichters und des Treuhänders
  • Datum und Ort
  • Unterschrift aller erwähnten Parteien des Kaufvertrags (auch Zeugen) auf jeder Seite, falls der Vertrag mehrere Seiten umfasst
  • Unterschrift des Notars zwecks Beurkundung bzw. Beglaubigung des Vertrags

Rücktritt vom Kaufvertrag

Hier gilt Vorsicht! Kaufinteressenten unterzeichnen häufig ein Kaufangebot für eine Immobilie bei einem Makler, in der Meinung, sie könnten ohnedies problemlos zurücktreten. Dem ist meist nicht so. Denn: Rücktrittsrechte von einem Immobilien Kaufvertrag sind immer noch die Ausnahme, nicht die Regel und in der Regel auch nicht kostenfrei!

Vertragliche Vereinbarung erforderlich! Obwohl es ein gesetzlich vorgeschriebenes Rücktrittsrecht gemäß Konsumentenschutzgesetz gibt, heißt dies noch lange nicht, dass der Rücktritt kostenfrei ist. Hier empfiehlt sich eine vertragliche Vereinbarung eines unentgeltlichen Rücktrittsrechtes, die – falls der Verkäufer zustimmt – im Kaufangebot oder Kaufvertrag festzuhalten ist.

Die vertragliche Vereinbarung von „aufschiebenden Bedingungen“ ist eine weitere Möglichkeit. Ein Bespiel dafür ist ein Finanzierungsvorbehalt, d.h. der Vertragsabschluss findet nur dann statt, wenn Sie z.B. von Ihrer Bank tatsächlich den benötigten Kredit erhalten.

Rücktrittsmöglichkeiten lt. Konsumentenschutzgesetz:

Sie haben ein Rücktrittsrecht wenn:

  • Die Vertragserklärung (Unterzeichnung des Anbots oder Abschluss des Kaufvertrages) am Tag der erstmaligen Besichtigung erfolgt.
  • Es sich um eine Wohnung handelt, ein Einfamilienhaus oder ein Grundstück, das zum Bau eines Einfamilienhauses geeignet ist.
  • Die Immobilie dazu bestimmt ist, vom Käufer oder von nahen Angehörigen als Hauptwohnsitz genutzt zu werden.
  • Es müssen dazu aber alle drei Voraussetzung erfüllt sein!

Rücktrittsfrist: Binnen einer Woche in Form einer schriftlichen Rücktrittserklärung (unbedingt eingeschrieben versenden).

Sie haben kein Rücktrittsrecht:

  • Wenn Sie das Anbot oder den Kaufvertrag erst einen Tag nach der Besichtigung oder später unterzeichnen.
  • Bei Geschäftsräumlichkeiten, Ferienwohnungen und Büros
  • Bei einer Eigentumswohnung, die Sie an Fremde weitervermieten wollen.

Rücktritt vom Vertrag wegen Verzugs (§§ 918 ff ABGB)
Ist ein vorher vereinbarter Termin, z.B. die Übergabe der Wohnung durch den Verkäufer nicht eingehalten worden, also dieser „in Verzug geraten“, kann der Käufer:

  1. eine verspätete Übergabe in Kauf nehmen
  2. ev. bei Verschulden des Verkäufers Schadenersatz geltend machen
  3. dem Verkäufer schriftlich seinen Rücktritt erklären. Hierbei muss dem Verkäufer jedoch eine angemessene Nachfrist zur Erbringung seiner Leistung gesetzt werden.

Rücktritt wegen Nichteintritt einer wesentlichen Bedingung (§ 3a KSchG)
Sollte der Verkäufer dem Käufer einen Kredit in Aussicht gestellt haben, steuerliche Vorteile oder eine öffentliche Förderung zugesagt haben und diese Umstände treten nicht oder nur in wesentlich geringerem Ausmaß ein, kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten.

Frist: Binnen einer Woche, ab dem Zeitpunkt, zudem der Käufer erkennt, dass die Bedingungen nicht erfüllt werden können, in Form einer schriftlichen Rücktrittserklärung (unbedingt eingeschrieben versenden).

Freiwillige Zustimmung des Verkäufers zum Rücktritt
Sollte der Verkäufer z.B. mehrere Interessenten für das Objekt haben, wird er gegeben falls zu diesem Schritt, zu diesem Entgegenkommen bereit sein.

Eine gute Übersicht, was beim Kauf einer Eigentumswohnung alles zu beachten ist verschafft dieser Artikel von Dr. Michael Velik LL.M. in Kooperation mit der Mobilen Gebietsbetreuung

Der Notar: Aufgaben und Kosten

Wie schon ausgeführt, benötigen Sie zur Beurkundung bzw. Beglaubigung des Kaufvertrags einen Notar.

Sie können die Begleitung des Erwerbs und die Erstellung des Kaufvertrags, inkl. Grundbucheinsicht und Grundbucheintrag aber auch komplett von einem Notar durchführen lassen. Achten Sie hierbei aber darauf, dass der Notar auch über die zusätzlich erforderlichen Kenntnisse betreffend Baurecht bzw. Mietrecht verfügt.

Wer sucht den Notar aus?
Grundsätzlich liegt das Recht der Wahl des Notars beim Käufer.

Wer zahlt den Notar?
Die Kosten für den Notar sind in der Regel, falls vertraglich nicht anderes vereinbart, vom Käufer zu tragen.

Notarkosten beim Immobilienkauf
Die Gebühren für Notare sind in den Kammertarifen festgelegt und nach zu lesen. (Mehr zum Notariatstarifgesetz) Die Kosten der Beglaubigung des Kaufvertrages hängen vom Kaufpreis ab und von der Anzahl der Unterschriften. Zusätzlich ist pro Beglaubigung auch eine Gebühr zu entrichten.

Ist der Notar auch der Vertragserrichter, also wenn er den Kaufvertrag auch verfasst, betragen die Kosten in der Regel 3% vom Kaufpreis.
Ebenso wie bei Immobilien Anwälten kann man aber auch hier ein Pauschalhonorar aushandeln.

Notare sind aber in noch vielen weiteren Funktionen tätig, wie z.B. der Verwaltung von Nachlässen, für Erbschaften, für Verträge aller Art und u.v.m.

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