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Ruth Kainberger
Immobilien & Wohnen Text: Ruth Kainberger

Genossenschaftswohnung Wien

Genossenschaftswohnungen sind eine Option für jene Menschen, die keine befristete freifinanzierte Mietwohnung beziehen wollen und sich keine Eigentumswohnung leisten können. Als Mitglied einer Genossenschaft wohnt man zu günstigeren laufenden Wohnkosten, dafür muss man zu Mietbeginn eine größere Summe als Finanzierungsbeitrag aufwenden. Wie man eine Genossenschaftswohnung findet und auf welche Aspekte Sie achten sollten, erfahren Sie hier.

 

 

architekturplan grundriss mit angeschnittenem Taschenrechner und Linien
© Andreas Morlok/pixelio.de | Ob mieten oder kaufen: Mit einer Genosschaftwohnung lässt sich die Zukunft gut planen.

Was unterscheidet die Genossenschaftswohnung von anderen Wohnungsformen?

Genossenschaftswohnungen werden von gemeinnützigen Bauvereinigungen (Genossenschaften) gebaut und ihren Mitgliedern zur Nutzung angeboten. Gemeinnützig bedeutet, dass die Geschäftstätigkeit von Wohnungsgenossenschaften nicht auf wirtschaftlichen Gewinn ausgerichtet ist. Bewohner von Genossenschaftswohnungen haben vor allem folgende Vorteile:

  • billigere Mieten und dadurch geringere laufende Kosten
  • keine Vermittlungsprovision
  • unbefristete Mietverträge

Der Gewinn, der erwirtschaftet wird - im Idealfall - den Mitgliedern, also den Bewohnern weitergegeben, beziehungsweise zu deren Gunsten investiert. So wird ein Teil der Mieten etwa dafür aufgewendet, um die Kredite zurückzuzahlen, die für die Errichtung der Wohngebäude entstanden sind. Dieser Teil der Miete wird als "Annuitäten" bezeichnet.

Allerdings ist es so, dass diese Beiträge auch nach der Ausfinanzierung der Kredite oftmals weiterhin als sogenannte "Auslaufannuitäten" den Mietern monatlich verrechnet werden. Offiziell um die Gebäude intakt zu halten und neue Bauprojekte zu finanzieren. Diese Vorgehensweise stoßt immer wieder auf öffentliche Kritik. Da manche Bauträger keine weiteren Bauprojekte in Planung haben und der Gewinn, der nach der Instanthaltung der Gebäude übrig bleibt nicht an die Mitglieder der Genossenschaft ausgezahlt wird.

Mit der Ende 2015 beschlossenen Reform des Wohngemeinnützigkeitsgesetz wurde nun festgelegt, dass für Genossenschaftswohnungen die von Gemeinnützigen Bauvereinigungen mit dem GBV-Siegel zur Verfügung gestellt werden, nach Ausfinanzierung eine Grundmiete von 1,75 % festgesetzt wird. Alles, was über diesen Wert hinausgeht, wird als Verbesserungs- und Erhaltungsbeitrag bezeichnet.

Jeder, der eine Genossenschaftswohnung mieten oder kaufen will, muss Mitglied der Genossenschaft sein. Als Mitglied ist er Mitbesitzer der Genossenschaft und hat ein Stimmrecht bei allen Entscheidungen, die in der Genossenschaft anfallen. 

Auswahl an genossenschaftlichen Bauträgern:

  • Frieden Gen.m.b.H.
  • Heimbau Gen.m.b.H.
  • Gewog Gen.m.b.H.

Neben den gemeinnützigen Bauträgern mit eigener Rechtsform gibt es noch  Privatwirtschaftliche Bauträger, welche neben ihrem freifinanzierten Wohnungsangebot auch geförderte Wohnungen zur Verfügung stellen und damit ebenfalls den genossenschaftlichen Richtlinien (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) entsprechen müssen.

-> Alle Bauträger in Wien von A - Z

-> Eigentumwohnungen und Reihenhäuser von Lehner & Trompeter

-> geförderte Mietwohnungen von Bauträger bwsg

-> geförderte Eigentumswohnungen von Familienwohnbau

Auswahl an gewinnorientierten Bauträgern, die gemeinnützige Wohnungen bauen:

  • Familienwohnbau
  • Arwag AG
  • Sozialbau AG

Der Österreichische Dachverband gemeinnütziger Bauträger (gbv) hat eine Liste aller gemeinnützigen Bauvereinigungen in Wien

Warum günstigere Miete bei Genossenschaftswohnungen?

Die Miete von Genossenschaftswohnungen sind deutlich günstiger als die von freifinanzierten Wohnungen. Das liegt daran, dass diese von Gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) zur Verfügung gestellt werden und diese Bauträger nicht profitorientiert sind. Zudem können diese Bauträger mit gemeinnützigen Bauvorhaben Wohnbauförderung beantragen und müssen so weniger Eigenmittel aufwenden.

Voraussetzungen zur Erlangung einer Genossenschaftswohnung

  • Einkommen unterhalb der Einkommensgrenze (siehe weiter unten)
  • Um eine Genossenschaftswohnung zu beziehen: Vollendung des 18. Lebensjahres. Anmeldungen bereits ab dem vollendeten 17. Lebensjahr
  • Österreichischer Staatsbürger ODER
  • EU-Bürger ODER
  • EWR-Bürger ODER
  • Nicht-EU-Bürger die entweder eine Aufenthaltsgenehmigung haben oder Flüchtlinge nach der Genfer Konvention sind
  • Aufwendung des Finanzierungsbeitrags (siehe Finanzierungsbeitrag)

Notwendige Unterlagen

  • Staatsbürgerschaftsnachweis (bzw. EWR/EU-Pass oder Flüchtlingsnachweis)
  • Geburtsurkunde
  • Reisepass
  • Sozialversicherungskarte
  • Aktueller Einkommensnachweis (in der Regel die letzten 3 Gehaltszettel)
  • Heiratsurkunde (wenn verheiratet)

Einkommensgrenzen (gültig bis 31. Dezember 2017)

Das Netto-Jahreseinkommen abhängig von der Anzahl der Personen im Haushalt darf folgende Höchstgrenzen nicht überschreiten:

  • Eine Person: 44.700 €
  • Zwei Personen: 66.610 €
  • Drei Personen: 75.360 €
  • Vier Personen: 84.130 €
  • Jede weitere Person: plus 4.910 €

Mitgliedsbeitrag

Variiert von Bauträger zu Bauträger, in der Regel nicht höher als 100 €.

Finanzierungsbeitrag

Der Finanzierungsbeitrag ist einmalig bei Abschluss des Mietvertrages fällig. Es handelt sich hierbei um einen mietzinsmindernden Grundkosten- und/oder Baukostenbeitrag.

  • Variiert je nach Qualität der Wohnung zwischen 50 - 500 €/m² 
  • Rückerstattung nach Beendigung des Mietverhältnisses (abzüglich einer Gebühr von 1 % pro Jahr)
  • bezieht man Wohnungen, die bereits vorher vermietet wurden, zahlt man beim Einstieg den um die vergangenen Jahre bereits reduzierten Finanzierungsbeitrag

Unterstützung beim Finanzierungsbeitrag

Ist der Wunsch nach einer Genossenschaftswohnung da, fehlt allerdings das nötige Geld für den Finanzierungsbeitrag, so kann bei der MA 50 (Wohnbauförderung und Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten) eine Darlehensunterstützung beantragt werden.

Jungfamilienförderung: Familien, deren Mitglieder allesamt unter 40 Jahre alt sind, mit mindestens drei Kindern oder ein Familienmitglied eine Behinderung von mehr als 45 Prozent aufweist, können die Jungfamilienförderung beantragen. Die Rückzahlung beginnt hierbei erst nach fünf Jahren und ist mit jährlich ca. einem Prozent sehr günstig verzinst. Wichtige Eckpunkte:

  • Aufbringung der Eigenmittel aufgrund Haushaltsgröße und Familieneinkommens ist nicht oder nur teilweise zumutbar
  • Antrag wird bei dem zuständigen Kreditinstitut gestellt und von der MA 50 (Wohnbauförderungsabteilung) bewilligt
  • Jungfamilienförderung für Jungfamilien nur in Verbindung mit Eigenmittelersatzdarlehen möglich

Kaufoption bei Genosschaftswohnungen

Bei manchen Genossenschaften besteht die Option, das Mietobjekt zu kaufen. Diese Möglichkeit besteht jedoch frühestens nach einer Wohndauer von mindestens 10 Jahren.

Der Fixpreis wird anhand verschiedener Faktoren. Grundlage dafür ist das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Die Annahme, dass der in dieser Zeit gezahlte Mietzins an den Kaufpreis angerechnet wird ist falsch. Jedoch wird der zu Beginn der Mietdauer aufgewendete Finanzierungsbeitrag abzüglich von 1% pro Jahr an den Kaufpreis angerechnet.

Weitergabe einer Genossenschaftswohnung

Bei der Wohnungsweitergabe an Verwandte sind folgende Voraussetzungen zu erfüllen:

  • Weitergabe geht nur an Ehepartner und Verwandte in gerader Linie, also (Adoptiv-)Kinder, Enkelkinder, Eltern, Großeltern und Geschwister; Neffen, Nichten, Onkel, Tanten, adoptierte Stiefkinder usw. gelten nicht
  • Der/die Übernehmende muss mindestens zwei Jahre lang im gemeinsamen Haushalt gelebt haben, eine kürzere Dauer gilt, wenn der Haushalt gemeinsam bezogen wurde und bewohnt wird
  • Der übergebende Mieter muss tatsächlich aus der Wohnung ausziehen

Allerdings gilt die Option der Mietweitergabe nicht bei gemeinnützigen Bauvereinigungen, die ihre Wohnungen nur an Mitglieder eines bestimmten Berufsstandes bzw. eines Betriebes oder eines Unternehmens vermieten.

Wie finde ich eine Genossenschaftswohnung

Das Vorurteil, dass fast ausschließlich neue Genossenschaftswohungen zur Verfügung stehen, die sich gerade in der Bauphase befinden, ist mittlerweile nicht mehr zutreffend. Auf Immobilienplattformen findet man mittlerweile zahlreiche Inserate, in denen Genossenschaftsmitglieder ihre Wohnobjekte zur Verfügung stellen. Aber ACHTUNG: Bei Mietwohnungen entscheidet nicht der Mieter über den Nachmieter (kann eine Empfehlung abgeben), sondern die Genossenschaft. Bei der derzeitigen Wohnmarktsituation in Wien können Sie davon ausgehen, dass bei den meisten gemeinnützigen Bauträger die Wartelisten lange, sehr lange sind.

Der Vorteil von bereits zuvor gemieteten Objekten besteht oft darin, dass der Genossenschaftanteil erheblich geringer ist.

Möchte man eine neue Genossenschaftswohung anmieten, so kann man sich bei den jeweiligen Bauträgern (weiterführende Infos in der unten angeführten Linkbox) informieren, welche Projekte in Planung sind und sich bei Interesse genau für eine Wohnprojekt vormerken lassen. Um die Erfolgsquote auf eine Genossenschaftswohnung zu erhöhen, empfiehlt es sich, erstmal persönlich vorsprechen und anmelden, hartnäckig bleiben und den zuständigen Instanzen in regelmäßigen Abständen sein Interesse bekunden - so bleibt man in Erinnerung.

Genossenschaftswohnung vs. Eigentumswohnung: Was passt für mich?

Viele Menschen überlegen, in eine Genossenschaftswohnung zu ziehen, da bei vielen der Mietobjekte eine Kaufoption besteht. Zudem ist man, ebenso wie bei einer Eigentumswohnung, nicht in einem derartigen Ausmaß den Entwiclungen eines Mietverhältnisses in einer freifinanzierten Mietwohnung ausgesetzt, wie dies normalerweise der Fall ist. doch worin bestehen die Vorteile und worin die Nachteile einer Genossenschaftswohnung gegenüber einer Eigentumswohnung:

Vorteile der Genossenschaftswohnung gegenüber einer Eigentumswohnung

  • geringerer finanzieller Aufwand: Der Genossenschaftsanteil ist weitaus geringer als der Kaufpreis für eine Eigentumswohnung. Speziell in Wien ist dies besonders evident
  • Genossenschaftsanteil kann über spezielle Darlehen finanziert werden. Für eine Eigentumswohnung wird meistens ein Eigenmittelanteil fällig (ideal sind ca 30% des Kaufpreises), der noch wesentlich höher als der Genossenschaftsanteil eines neuen Mietobjektes ist.
  • Im Falle eines Kaufes sind viele Genossenschaftswohnungen deutlich günstiger als Wohnobjekte auf dem freien Wohnungsmarkt.
  • Anfällige Kosten sind durch den "Verbesserungs- und Erhaltungsbeitrag abgedeckt.

Vorteile der Eigentumswohnung gegenüber einer Genossenschaftswohnung

  • Bei einer Eigentumswohnung muss man nach dem Erwerb keine Miete mehr zahlen und steigt auf längere Sicht finanziell besser aus. Zudem ist eine Eigentumswohnung eine exzellente Wertanlage. Das Geld, das man früher für die Miete aufgewendet hat, kann man nun dazu investieren, um kontinuierlich den Kredit zu tilgen.
  • Eine Eigentumswohnung kann man weitervermieten und hat dadurch eine zusätzliche Einnahmequelle
  • Da die Kaufoption für eine Genossenschaftswohnung erst nach 10 Jahren Miete gegeben ist, kann es sein, dass die Wohnung zu diesem Zeitpunkt schon einem gewissen Verschleiß, ausgesetzt ist.

Auf der Suche nach Wohnung oder Haus? Lesen Sie auch:

» Bauträger in Wien

» Vorsorgewohnungen Wien

» Immobilienbörsen Wien

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Begrüße sie! Wir sind eine 4 köpfige Familie ich und meine Frau Sind unter 30 Jahre und haben zwei kleine Kindern wir wollen auch sehr eine genossenschafts wohnung mieten und haben 10000 euro eigen kapital ich verdiene 1400 netto meine frau mit Kinderbetreuungs Geld und Familien Beihilfe 1000 ungefähr im monat.Bitte um eine Auskunft. LG kostov kosta 06503320507

, 30.07.2017 um 12:37

Begrüße sie! Wir sind eine 4 köpfige Familie ich und meine Frau Sind unter 30 Jahre und haben zwei kleine Kindern wir wollen auch sehr eine genossenschafts wohnung mieten und haben 10000 euro eigen kapital ich verdiene 1400 netto meine frau mit Kinderbetreuungs Geld und Familien Beihilfe 1000 ungefähr im monat.Bitte um eine Auskunft. LG kostov kosta

, 30.07.2017 um 12:35

Schönen guten Morgen.

Wo müsste ich hin, um mich für ein genossenschaft anzumelden Bitte
Würde sie um ein rückruf bieten mfg 06601089490

, 17.06.2017 um 04:58

Ich möchte eine Genossenschaftswohnung in Wien ( für eine Frau, nicht Studenten , hab kein Kind, keine Tiere ).
06767704210

Standort: Wien

, 04.05.2017 um 23:45

Hallo
Ich wohne in Wien 3 jahre. Ich bin 34jahre alt, ledig und habe kein Kind. Meine Geschwister und Mutter wohnen in Wien auch, aber getrennt. Meine Beruf ist Economik( finansi)
Jetzt lerne ich Buchhaltung nochmal hier
und bekommen Geld von MA 40, 830€ pro Monat. Kann ich mich für Genossenschaftswohnungen anmelden? Und wo?
Ich hoffe für ihren Antworten

, 13.02.2017 um 14:41

Hallo,ich wohne in wien mit meiner Frau und Kind seit 2 Jahren, und ich bin arbeitslos und bekommen Geld von MA 40, 1496 € für ganze familie und ich bin 26 jahre alt und mein kind ist 16 Monaten alt, können wir uns für Genossenschaftswohnungen anmelden? Und in welchem Magistrat müssen wir uns anmelden? Ich danke ihnen vorher für das antwort.

, 09.02.2017 um 16:56

Hallo! Ich bin Mutter von 2 Kindern und will so gerne Genossenschaft Wohnung mieten mit kauf Option。 Mein derzeitige finanzielle Einkommen ist 1200 netto, Familien Beihilfen 350,mein Mann 1100, ich würde jetzt als Eigenmittel bis 50000 zahlen und Miete mit Heizung Strom bis 900 zahlen, würd mich sehr freuen auf Ihre Antwort 0650/6961525,xiaoxuan87@gmx.at
Lg Xiaoxuan YU

, 18.01.2017 um 17:52

Hallo ich bin Vater von 2 Kinder und will so gerne Genossenschaft Wohnung mieten mit kauf Option mein derzeitige finanzielle einkommen ist 1430 netto Familien Beihilfen 380 Kinderbetreuungsgeld Für meine Frau 435, das macht 2245€, ich würde jetzt als Eigenmittel bis 10000 zahlen und miete mit Heizung Strom 1100 würd mich sehr freuen auf Antwort 06603654972 Mohammed.diab1985@gmail.com
Lg

, 30.09.2016 um 11:07

Halla ich bin mutter von drei kinder bin alleinerziehende und will so gerne genossenschaft wohnung mieten mit kaufoption mein derzeitige finanzielle einkommen ist 639 Familien Beihilfen 514 Alimente 950 mindessicherung vom soz aber nicht erschrecken fange mit heimhelferin und ich würde yetzt als Eigenmittel biss 15000 zahlen und miete mit heizung strom 800 würd mich sehr freun auf antwort 06607292511 oder anrufen danke

, 07.05.2016 um 11:42
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