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Ruth Kainberger
Immobilien & Wohnen Text: Ruth Kainberger

Eigentumswohnung in Wien kaufen - Was gilt es zu wissen

Eine Eigentumswohnung zu kaufen ist kein leichter Schritt, diese Option sollte bei der generellen Wohnungssuche aber doch in Betracht gezogen werden. Der zeitliche und finanzielle Aspekt sind hier, abgesehen von den üblichen Faktoren, besonders wichtig. Wer also über ausreichend Eigenkapital verfügt und plant, seine neue Unterkunft wirklich längerfristig zu beziehen, dem seien die Pros und Contras und weitere Informationen zur Beschaffung einer Eigentumswohnung ein wenig näher gebracht.

Weiße Altbautüre mit historischen Türbeschlag ohne Türgriff
© Rainer Sturm/pixelio.de | Es gilt einiges im Griff zu haben, wenn man eine Wohnung kaufen möchte.

Vorteile von Eigentum

  • Wertanlage
  • Wert bleibt auch für Familienmitglieder gleich
  • Fixkosten verringern sich mit der Zeit (da irgendwann nur noch Betriebskosten zu zahlen sind)

Nachteile von Eigentum

  • Eigenmittelaufwand
  • Kreditaufnahme (dafür sind Sicherheiten notwendig)
  • Eigentümerpflichten

Tipp: Wenn Sie eine Eigentumswohnung als Vorsorgewohnung erwerben, ergeben sich zahlreiche steuerliche Vorteile. Genaueres zu den Bestimmungen erfahren Sie hier: Vorsorgewohnungen Wien

Check 1: Die Lage

Selbstverständlich ist gerade beim Wohnungskauf die Lage ganz wichtig. In einer Großstadt wie Wien, die ständigem Wandel unterworfen ist, verändert sich auch das Stadtbild laufend. Dementsprechend gibt es auch was die Wohnlage betrifft immer wieder neue Hot Spots, die sich innerhalb kurzer Zeit vom Geheimtipp zum beliebten Wohnviertel mausern können.

» Wohnungen in Wien

Wir haben eine Übersicht gestaltet - unterteilt in preisgünstigere Gegenden (Bezirke und Viertel), höhere Preisklasse und Geheimtipps.

Preisgünstiger:
Leopoldstadt (2. Bezirk)
Landstraße (3. Bezirk exkl. Bereich um Wien Mitte/Stadtpark – Grenze zur Inneren Stadt)
Wieden (4. Bezirk)
Margareten (5. Bezirk)
Favoriten (10. Bezirk
Simmering (11. Bezirk)
Meidling (12. Bezirk)
Rudolfsheim-Fünfhaus (15. Bezirk)
Ottakring (16. Bezirk)
Hernals (17. Bezirk)
Brigittenau (20. Bezirk)
Floridsdorf (21. Bezirk)
Donaustadt (22. Bezirk)
Liesing (23. Bezirk)

Höhere Preisklasse:
Innere Stadt (1. Bezirk)
Mariahilf (6. Bezirk)
Neubau (7. Bezirk)
Josefstadt (8. Bezirk)
Alsergrund (9. Bezirk)
Hietzing (13. Bezirk)
Pezing (14. Bezirk – teilweise)
Währing (18. Bezirk)
Döbling (19. Bezirk)

Geheimtipps:
2. Bezirk; Stuwerviertel (zwischen Lassallestraße, Ausstellungsstraße und Vorgartenstraße), Karmelitermarkt
3. Bezirk: Arsenal, Rochusmarkt
4. Bezirk: Elisabethviertel/Karolinenviertel (Nähe zum Hauptbahnhof)
5. Bezirk: Margaretenplatz
10. Bezirk: Hauptbahnhof/Sonnwendviertel (Im Bau befindlich)
15. Bezirk: Gebiet westlich des Westbahnhofs
16. Bezirk: Yppenviertel/Brunnenmarkt (Multikulturell und stark im Kommen)
17. Bezirk: um das Gschwandner (zwischen Hernalser Hauptstraße und Ottakringer Straße
22. Bezirk: Seestadt (riesiges Bauprojekt für ein komplettes neues Stadtviertel am Rande Wiens)

Aktuelle Bauprojekte in Wien und Umgebung finden:

Neubauwohnungen von Familienwohnbau

Eigentumswohnungen und Reihenhäuser von Lehner & Trompeter

Projekte von Bauträger bwsg

Wohnungen von Bauträger Buwog

Provisionsfreie Eigentumswohnungen von SEG

Übersicht der Bauträger in Wien

Alle Bauträger in Wien von A - Z

Private Bauträger in Wien

Check 2: Die Umgebung

Generell ist natürlich die Infrastruktur sehr wichtig. Also Dinge wie:

  • Öffentliche Verkehrsanbindung
  • Nahversorgung (Waren und Dienstleistungen des tägl. Lebens)
  • Bildungseinrichtungen
  • Freizeitangebote
  • Parkraum: Kurzparkzonen, Parkhäuser, Hauseigene Abstellplätze etc.
  • Ärzte und Krankenhäuser

Kinder brauchen Spielplätze und Hunde brauchen Auslauf. Hier der Stadtplan mit allen Spielplätzen in Wien und Hundezonen in Wien. 

Check 3: Das Haus - Altbau oder Neubau?

Altbauwohnhäuser sind im Falle von Eigentum jene Häuser, die ihre Baubewilligung vor dem 8. Mai 1945 erhalten haben. Ist der Altbau in gutem Zustand, wird das den Preis steigern, es handelt sich hier also nicht unbedingt nur um eine Geschmacksfrage.

Check 4: Quadratmeterpreise & Betriebskosten

Für eine Innenstadtwohnung zahlt man aktuell je nach Größe zwischen 7.000 und 10.000 Euro pro Quadratmeter. Die innere Bezirke (also Leopoldstadt bis Alsergrund) kommen, ebenfalls nach Größe gestaffelt, auf etwa 3.000 bis 6.400 Euro pro Quadratmeter, für eine Eigentumswohnung in einem der äußeren Bezirke zahlt man zwischen 2.700 und 6.300 Euro, das liegt also ungefähr gleich auf mit den inneren Bezirken.

Quadratmeterpreise Eigentumswohnung Wien (November 2014)

Wien / Bezirke

Eigentumswohnungen / Preise per m² in €   

< 50 m²

51 - 80 m²

81 - 129 m²

> 130 m²

1010

8,162

11,422

10,841

13,546

1020

3,832

3,973

4,569

5,225

1030

3,806

4,051

4,481

5,922

1040

4,394

4,731

5,116

6,725

1050

3,78

3,808

4,411

4,553

1060

4,319

3,892

4,188

4,603

1070

4,944

5,223

5,198

5,842

1080

6,087

5,479

4,938

5,018

1090

4,423

4,55

5,387

6,456

1100

3,46

3,132

3,219

2,256

1110

2,521

2,603

3,007

2,175

1120

3,386

3,637

3,785

2,557

1130

3,909

4,158

5,013

5,136

1140

3,083

3,527

3,977

3,628

1150

3,083

3,157

3,375

3,717

1160

3,329

3,375

3,793

3,965

1170

2,765

3,563

4,336

4,473

1180

3,811

4,02

4,448

4,47

1190

4,607

4,691

5,401

6,428

1200

3,323

3,967

3,792

4,251

1210

4,084

3,79

4,269

3,186

1220

3,802

3,795

4,576

4,595

1230

3,68

3,414

3,457

3,618

Quelle: wohnnet.at (Stand November 2014)

Nebenkosten beim Wohnungskauf

Abgesehen vom Kaufpreis sind beim Eigentum auch die Nebenkosten ein wichtiger Faktor. Folgende Zusatzkosten kommen auf den Käufer zu:

  • Maklerprovision, wobei es hier Maximalbeträge gibt (siehe weiter unten)
  • Grunderwerbsteuer: 3,5 %, bei Kauf von nahem Verwandten (Ehegatte/in, eingetragener Partner, Elternteil, Kind, Enkelkind, Stiefkind, Wahlkind, Schwiegerkind) 2 %, bei Schekungen unter Lebenden sind Schenkender und Beschenkter Steuerschuldner, im Todesfall ist es der Erwerber.
  • Grundbucheintragung: 1,1 % des Kaufpreises, bei Hypothekenbelastung zusätzlich 1,2 % vom Pfandrechtswert, außerdem 40 Euro Eingabengebühr bei Antragstellung über den Elektronischen Rechtsverkehr ansonsten 56 Euro (Verringerung der Gebühr um 20 Euro bei Abbuchung oder Einziehungsauftrag.)
  • Anwalts- und Notariatskosten: für Erstellung des Kaufvertrages, Antragstellung auf Grundbucheintrag, Beglaubigung der Unterschriften (Honorar orientiert sich am Kaufpreis und ist durch die Kammertarife bestimmt.) Immobilien Anwälte in Wien: Was sollte man beim Kaufvertrag, Grundbuch, Finazierung usw. beachten.
  • Mögliche Kreditbelastungen etc.

Maximalebträge bei der Maklerprovision:

Wert

Provision

Bis 36.336,42 Euro

4 % des Wertes

Von 36.336,42 Euro bis 48.448,51 Euro

1.453,46 Euro

Über 48.448,51 Euro

3 % des Wertes

Betriebskosten

Betriebskosten sind laufende Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Dazu gehören generell:

  • Kosten der Verwaltung
  • Hausbetreuungskosten (durch externe Hausbetreuung oder Hausbesorger)
  • Wasser- und Abwassergebühren (inkl. Wartungsgebühren)
  • Kosten der Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung
  • Müllabfuhr
  • Kanalräumungskosten
  • Schädlingsbekämpfungskosten
  • Beleuchtungskosten des allgemeinen Teils des Hauses
  • Rauchfangkehrerkosten
  • Feuerversicherung, Haftpflichtversicherung, Leitungswasserschädenversicherung. Versicherung gegen Glasbruch und Sturmschäden dann, wenn die Mehrheit der Mieter zustimmt

Beim Eigentum kommen aber noch weitere Posten hinzu, wie Rücklagen, Ausgaben für Gemeinschaftsanlagen, Annuitätenzahlungen (jährliche Zinsen- und Tilgungsraten für Investitionen) und dergleichen. Ein weiterer Unterschied zur Mietewohnung ist, dass die Betriebskostenabrechung durch die Verwaltung einmal jährlich, und zwar bis zum 20. Juni vorgelegt wird.

Check 5: Wachsame Besichtigung

Beim Altbau besonders, aber generell wichtig sind beim Kauf viele Einzelheiten. Zusammenfasst sind folgende Fragen zu klären:
Haus:

  • Zustand Sockel (Grundstein), Fassade, Dach, Stiegenhaus, Keller, Steigleitungen
  • Dachausbau in Planung?
  • Sanierung/Renovierung geplant?
  • Parifizierung (Nutzwertberechnung - Feststellung der Eigentumsanteile im Haus)
  • Finanziell belastete Wohnungen?
  • Grundbuchcheck – Belastungen, Wohnrecht etc.
  • Beschränkungen prüfen (z.B. Bau- und Nutzungsbeschränkungen)
  • Energieausweis checken
  • Rücklagen vorhanden?
  • Blick auf die Nachbarschaft

Wohnung:

  • Zustand:
    Wände, Böden, Fenster, Leitungen, Rohre überprüfen (Feuchtigkeit etc.)
  • Anschlüsse:
    Strom, Kabel, Satellit, Geschirrspüler, Waschmaschine, Herd (Strom/Gas?)
  • Elektronik überprüfen
  • Angegebene Daten auf Richtigkeit überprüfen (Quadratmeteranzahl etc.)

Check 6: Der Kaufabschluss

Sie haben also ihre Traumwohnung gefunden, jetzt geht’s ans Eingemachte, der Kauf soll fixiert werden. Wie gehen Sie dabei vor?

  1. Anbotstellung an den Verkäufer
  2. Bei Zuschlag: Kaufvertrag durch Anwalt/Notar aufsetzen lassen
  3. Bei beidseitiger Übereinstimmung in allen Punkten: Vertragsunterzeichnung
  4. Verbücherung (Grundbucheintrag)
  5. Notarielle Beglaubigung

Das sollte der Kaufvertrag beinhalten:

  • Die Namen der Vertragspartner (inkl. Miteigentümerinnen/Miteigentümer bzw. der Wohnungseigentumsbewerberinnen/Wohnungseigentumsbewerber)
  • Bezeichnungen der Liegenschaft sowie des Objekts (inkl. Zubehör und Nutzwerte)
  • Erklärung der gegenseitigen Einräumung des Wohnungseigentums aller Miteigentümer bzw. Eigentumsbewerber
  • Nutzungsvereinbarungen für gemeinsame Teile der Liegenschaft
  • Bei von der Nutzwertberechnung abweichender Aufteilung Angabe des angewandten Aufteilungsschlüssels für die Parifizierung
  • Höhe des vom Wohnungseigentümer einzuzahlenden Betrags pro Nutzwerteinheit für die Rücklage für Erhaltung- und Verbesserungsarbeiten am Haus

Rücktritt vom Kauf

Die Möglichkeit des kostenlosen Rücktritts besteht unter folgenden Vorraussetzungen:

  • Kauf oder Miete einer Wohnung, eines Einfamilienhauses oder eines Grundstück, das zum Bau eines Einfamilienhauses geeignet ist
  • Eigennutzung des Objekts als Hauptwohnsitz (von Käufer selbst oder durch einen nahen Verwandten)
  • Anbotstellung, oder Vertragsabschluss am Tag der erstmaligen Besichtigung

Kein Rücktrittsrecht besteht bei:

  • Anbots- oder Vertragsunterzeichnung einen Tag oder mehrere Tage nach der Besichtigung
  • Geschäftsräumlichkeiten, Büros und Ferienwohnungen
  • Dem Kauf einer Eigentumswohnung, die weitervermietet werden soll

Die Rücktrittserklärung muss schriftlich binnen einer Woche abgeschickt werden, wobei ein eingeschriebener Brief hier auf jeden Fall empfehlenswert ist. Die Rücktrittsfrist beträgt eine Woche und beginnt erst mit dem Erhalt der Kopie des Vertrags und der schriftlichen Belehrung über die Rücktrittsrechte, endet aber auf jeden Fall einen Monat nach dem Tag der ersten Besichtigung. Übrigens dürfen während der Frist keine Anzahlungen verlangt werden.

Die Alternative: Genossenschaftswohnung

Wer sich eine Wohnung kaufen will, hat meist vor länger darin zu wohnen. Im Idealfall entspricht die Eigentumswohnung dann wirklich exakt den Vorstellungen des Käufers. Eine Möglichkeit, das zu beeinflussen, ist der Kauf einer Genossenschaftswohnung. Hier werden Sie von vornherein in den Prozess miteinbezogen und können die Wohnung ihren Wünschen entsprechend planen und haben außerdem die Gewissheit, dass die Technik auch wirklich neu ist. Ein weiterer Vorteil ist hier natürlich die Finanzierung durch die Wohnbauförderung, wodurch die Wohnung ein ganzes Stück leistbarer wird.

-> Wie kommt man zu einer Genossenschaftswohnungen in Wien?

-> Umzugsservice Wien

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