Dachgeschoss­wohnung: Das sollten Sie in Wien beachten

Heute kostet eine Dachwohnung im Durchschnitt ca. 15 € pro Quadratmeter zur Miete. Die Kosten varrieren jedoch je nach Standort, Lage und Infrastruktur.

Entschließen Sie sich zum Kauf einer Dachgeschosswohnung, gibt es mehrere Bauträger, die diese günstig und mit der Möglichkeit auf Finanzierung, Förderung oder gar provisionsfrei anbieten:

Welche Bezirke die günstigsten sind und in der Nähe welcher U-Bahnstationen es noch leistbar ist zu wohnen, finden Sie übrigens ganz übersichtlich in der Mietpreise Map.

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Waren es im 19. Jahrhundert noch die Dienstboten, die in den hochgelegenen Wohnungen untergebracht waren, gilt das Bewohnen einer Dachgeschosswohnung heute für die meisten als das höchste aller Gefühle und oft auch als Statussymbol.

Nicht nur die Verknappung des Wohnraums in Wien hat zu diesem Wandel geführt, auch moderne Technik, wie Aufzüge, Wärmedämmung, die Ausweitung der einstigen Dachkammern bzw. einst unbewohnten Dachböden um Außenbereiche in Form von Balkonen bzw. Terrassen und natürlich der Ausbau, der in Regel heute gerade bei Dachgeschosswohnungen vom Feinsten ist.

Dazu kommt, dass ein Wohnhaus naturgemäß mehrere Stockwerke hat, aber nur ein Dachgeschoss. Entsprechend ist die Nachfrage größer als das Angebot – gleich ob eine solche Immobile zum Kaufen angeboten wird, zum Mieten oder als Genossenschaftswohnung.

Aber was heiß begehrt ist, kann auch schnell zum heißen Pflaster werden, wenn man bestimmte Dinge nicht beachtet.

Gerade in einer Dachgeschosswohnung kann es im Sommer sehr heiß werden. Darum ist hier entsprechende Wärmedämmung, die zugleich auch die Hitze abhält, ein Muss, ebenso wie Thermofenster mit Wärmeschutzverglasung und ebensolche Balkon- bzw. Terrassentüren. All dies dient aber auch dazu, im Winter die Wärme in den Räumen zu halten und die Kälte möglichst draußen.

Heißt, wenn die Dachgeschosswohnung über diese Ausstattung verfügt, fallen im Winter geringere Heizkosten an und im Sommer weniger Ausgaben für die Kühlung via Ventilatoren oder die Klimaanlage.

Ganz einfach, anhand des Energieausweises, der seit 2009 von jedem Vermieter oder Verkäufer verpflichtend vorzulegen ist. Darin ist unter anderem die sogenannte Energiekennzahl enthalten. Sie beschreibt als Vergleichswert die thermische Qualität der Gebäudehülle der Immobilie, also auch der Außenwände bzw. Verglasungsflächen der Dachgeschosswohnung, bzw. deren Dämmung.

Die Energiekennzahl zeigt zugleich auch Quellen von möglichen Energie- und Wärmeverlust auf und ist damit eine fundierte Grundlage betr. allfälliger Verbesserungs- bzw. Nachbesserungsmaßnahmen, insbesondere wenn Sie eine solche Immobilie selbst – gegeben Falls gerade deswegen günstiger – kaufen und entsprechend sanieren möchten.

Die Kosten für eine Dachgeschosswohnung sind neben der Lage und der Ausstattung auch von der Quadratmeter-Zahl abhängig.

Einschränkung bzw. Reduzierung der Quadratmeter-Zahl der Wohnfläche bei Dachschrägen wird in Österreich nach eim OGH Urteil nicht mehr vorgenommen. Terrassen und Balkone werden je nach Bedingung mit reduzierter Fläche berechnet. Bei Wintergärten kommt es darauf an, ob sie beheizbar sind oder nicht. Im Detail gelten hier folgende Regeln:

Berechnung von Dachschrägen

Laut einem Urteil des österreichischen OGH 2017 werden die Quadratmeter unter einer Dachschrägen, unabhängig von der Höhe der senkrechten Wand zu 100% als Nutzfläche gerechnet. 

Die Staffelung der Nutzflächenbewertung (unter einem Meter 0 % Nutzfläche, ab einem Meter bis zu zwei Metern Höhe 50 %, darüber 100 %) wie sie z. B. in Deutschland nach wie vor getroffen wird, gilt in Österreich nicht mehr.

Berechnung von Terrassen und Balkonen

Terrassen und Balkone werden mit 25 % der Fläche als Wohnraum gerechnet.
In besonders guten Lagen können sie aber auch mit bis zu 50% hinzugerechnet werden.

Berechnung von Wintergärten

Ist der Wintergarten unbeheizt, zählt er nicht als Wohnraum.
Ist er beheizbar, wird er mit 50 % der Fläche zum Wohnraum hinzugezählt.

In der Regel ist es der Vermieter bzw. der Verkäufer, der die Wohnfläche der Immobilie nachmessen lässt, um den genauen Preis ermitteln zu können.

Sollten Sie als Käufer oder Mieter später feststellen, dass diese Angabe nicht stimmt, können Sie zu viel Bezahltes zurückfordern.

Wie schon erwähnt: Achten Sie beim Kauf bzw. bei der Miete vorweg auf die entsprechende Dämmung bzw. auf die Verglasung mit Wärmeschutzgläsern oder rüsten Sie diesbezüglich gegeben Falls nach.

Sollte die Hitze im Sommer dennoch zum Problem werden und Ihre Dachgeschosswohnung verfügt nicht bereits über ein entsprechendes Heiz-Kühl-System, also ein Heizsystem, das im Sommer als Klimaanlage fungiert, empfiehlt sich natürlich im Weiteren die Überlegung auch ein solches nachträglich einbauen bzw. installieren zu lassen.

Besonders zu empfehlen sind Heiz- bzw. Kühl-Systeme mit Fernsteuerung. So können Sie bereits vom Büro aus, via PC, Tablet oder Handy, oder am Heimweg die Klimaanlage auf der gewünschten Temperatur einschalten und kommen in eine angenehm temperierte Dachgeschosswohnung zurück. Bis dahin hier noch einige andere, kostengünstige Tipps von uns:

Die Fenster erst öffnen, wenn es draußen bereits kühl bzw. kühler ist – also in den Abendstunden bzw. über die Nacht. Idealer Weise sollten Sie dabei querlüften.

Um den Effekt, die kühlere Luft von außen in die Wohnräume zu transportieren, noch zu verstärken, können Sie Ventilatoren an die geöffneten Fenster stellen.

Auch die Wohnungstüre öffnen – gerade auch wenn Sie keine Möglichkeit zum Querlüften haben – hilft in der Regel, da die Temperatur in den meisten Treppenhäusern auch im Hochsommer angenehm frisch ist.

Während Innenjalousien reiner Blendschutz sind, vermögen Außenjalousien Wesentliches zur optimalen Raumtemperatur beizutragen. Im Sommer schützen Sie vor der Hitze, im Winter halten Sie die Kälte ab.

Dazu im Sommer tagsüber die Jalousien schließen - am besten auch die Fenster - und erst in den kühleren Abendstunden öffnen.

Gerade im Hochsommer erhitzen sich die Bodenplatten oder der Holzboden auf der Terrasse oder dem Balkon von Dachgeschosswohnungen oft extrem. Barfuß darauf zu gehen entpuppt sich dann rasch als Lauf auf heißen Kohlen. Aber auch das draußen Sitzen ist durch die Hitzeabstrahlung von Boden und Rückwand, selbst mit Sonnenschirm oder Markise, oft bis in die Nachtstunden hin ein zweifelhaft schweißtreibendes Vergnügen.

Nebelduschen, die feinsten Wassernebel bzw. Wasserrauch verteilen, schaffen hier Abhilfe und Kühlung. Sie reduzieren die Temperatur um bis zu zehn Grad, und das ohne großen Energieaufwand.

Nebelduschen sind in Form von Standventilatoren erhältlich oder als fix montiertes Stangensprühsystem, z.B. entlang der Markise.

Kaum eine Dachgeschosswohnung ohne Dachschrägen. Hier gilt es nicht nur mit dem Kopf aufzupassen, sondern auch bei der Einrichtung. Im Speziellen wenn es um durchgehende Schrankwände oder die Einbauküche geht.

Kästen oder Einbauküchen mit Schrägen von der Stange gibt es leider nicht. Mit gutem Grund, schließlich hat nicht jede Dachschräge denselben Winkel. Sofern Sie nicht alles vom Tischler maßmachen wollen oder aus finanziellen Gründen nicht können – es geht auch einfacher.

Werfen Sie einen Blick auf die neuesten Küchentrends der Top Markenhersteller.

Sowohl bereits vorhandene Schranksysteme bzw. Küchenelemente oder im Möbelhaus preiswert erworbene, lassen sich kostengünstig vom Tischler nachträglich so ergänzen, dass sie den Raum zu den Schrägen ausfüllen und damit zusätzlichen Stauraum bieten.

Vorsicht auch beim Kauf von Beistell-Möbel, wie z.B. Sideboards o.ä., die an einer Wand mit einer Dachschräge ihr neues zu Hause finden sollen. Hier unbedingt zuvor die Höhe zwischen Boden und dem Beginn der Dachschräge genau ausmessen, damit es zu keinen bösen Überraschungen kommt.

Bedenken Sie, dass Sie mit einer Dachterrasse bzw. einem Balkon mit der Natur in Verbindung stehen, insbesondere, wenn diese begrünt sind. Um die Wohnung und ganz besonders die Küche im Weiteren nicht mit zahlreichen fliegenden ungebetenen Gästen teilen zu müssen bzw. mit Ameisen, die auch vorm Schlafzimmer und dem Bett nicht Halt machen, empfiehlt sich, von Anfang an entsprechende Vorkehrungen zu treffen.

Fliegenköder in Form von klebrigen Streifen sind bekannt, ebenso wie Fliegengitter. Letztere halten alles, was fliegt, draußen, sind altbewährt, preiswert und auch für Laien nicht schwer zu installieren – fragen Sie einfach im nächsten Baumarkt nach.

Ameisen - ja, sie können klettern und sind auch in Dachgeschosswohnung anzutreffen – sind nicht nur Vorratsschädlinge, nein, sie beißen auch! Zudem krabbeln sie auch schon mal in elektrische Geräte und können dabei einen Kabelbrand auslösen.

Bevor Sie zur Chemie-Keule greifen oder einen Kammerjäger beauftragen, hier ein paar alternative Methoden, den Plagegeistern Herr zu werden:

Abschreckung mit Hausmitteln aus der Küche:
Der intensive Geruch von Zitronenschalen, Essig oder Zimtpulver schreckt Ameisen ab. Einfach vor den Zugängen auslegen.

Vertreibung mit ätherischen Ölen:
Thymian, Wacholderblätter, Kerbel, Zitronenkraut, Lavendelblüten oder Lavendelöl wiederholt auf der Ameisenstraße auslegen. Sie verlieren so den Orientierungssinn und werden auf Dauer vertrieben.

Ameisen mit Hischhornsalz töten:
Hirschhornsalz ist ein Backzusatz, der zusammen mit Zucker ein für die Ameisen giftiges Ammoniak freisetzt. Als Köder auslegen. Vorsicht bei Haustieren!

Was gibt es Schöneres, als in der warmen Jahreszeit Selbstgegrilltes auf der Dachterrasse bzw. dem Balkon zu genießen? Nun, Nachbarn, die das nicht stört.

Es gibt zwar keine explizite gesetzliche Regelung, die das Grillen auf der Terrasse oder dem Balkon verbietet, dennoch kann Ihnen gemäß § 364 Abs 2 ABGB ein Nachbar, die Bratwürsteln kräftig versalzen, wenn Rauch, Gas, Geruch, Lärm oder Erschütterung das ortsübliche Maß überschreiten, und mit einer Unterlassungsklage gegen Sie vorgehen.

Es ist halt doch nicht alles Wurscht, was man auf der eigenen Terrasse oder dem Balkon so macht…