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Maggie Gasselich
Bauträger Text: Maggie Gasselich

Gefördeter Wohnbau zunehmend schwierig: GF Raffelsberger von Familienwohnbau

Der Geschäftsführer von Familienwohnbau gemeinnützige Bau- und Siedlungsgesellschaft m.b.H. im Interview: stadt-wien.at hat mit Mag. Bernhard Raffelsberger über familiengerechten Wohnbau, Tipps für Wohnungskäufer und das Projekt Blickpunkt Wiental gesprochen.

Bernhard Raffelsberger vor PC
Geschäftsführer Mag. Bernhard Raffelsberger

Akuelle Bauprojekte von Familienwohnbau

Neubauwohnungen von Familienwohnbau

stadt-wien.at: In welchen Bereichen des Wohnbaus betätigen Sie sich?

BR: Familienwohnbau ist ein gemeinnütziges Unternehmen, das nächstes Jahr sein 60-jähriges Bestandsjubiläum begeht. Unser Ziel ist es, Wohnraum familiengerecht zu gestalten. Dazu errichten wir v.a. „kleinere“ Einheiten, in denen 30, maximal 40 Wohnungen entstehen. Unser Unternehmen war in den Anfängen eigentlich auf den Bau von Eigentumswohnungen spezialisiert, doch in den letzten zehn Jahren haben wir uns auch erfolgreich im Bereich des geförderten Mietwohnungsbaus betätigt. Aufgrund der Grundstückspreise haben wir uns nun allerdings wieder dem Bau von Eigentumswohnungen zugewandt und sind dort vor allem im freifinanzierten Bereich tätig.  

stadt-wien.at: Was verstehen Sie unter „familiengerechtem“ Wohnbau?

BR: Zum einen die Anlage durch Kinderspielplätze und dergleichen für Jungfamilien attraktiv zu machen, zum anderen die Bedürfnisse von Jungfamilien auch in die Grundrissgestaltung einzubeziehen.

stadt-wien.at: Welche Faktoren sind für den Liegenschaftsankauf ausschlaggebend? 

BR: Die drei L: Lage, Lage, Lage. Liegt ein Grundstück in U-Bahn-Nähe, ist es für uns von besonderem Interesse, da die Nachfrage danach dementsprechend hoch ist. Natürlich ist auch die Größe der Liegenschaft von Bedeutung, denn wenn eine Liegenschaft zu klein ist, können wir weder kostengünstig bauen noch Käufern preiswerte Konditionen bieten.  

stadt-wien.at: Welches Projekt betrachten Sie als besonders erfolgreich?

BR: Eigentlich alle unsere Projekte. Unser Unternehmen ist sehr innovativ: Wir haben etwa das erste mehrgeschossige Passivhaus in Wien gebaut und erproben vielerlei Heizungsvarianten, von Deckenheizungen und -kühlungen über Blockheizkraftwerke bis zu Wasserwärmepumpen. Das schönste Feedback ist es eigentlich, kein Feedback zu bekommen. Denn wenn die Verwaltung nichts von sich hören lässt, bedeutet das, dass die Eigentümer und Mieter zufrieden sind.

stadt-wien.at: Welche Tipps würden Sie einem Wohnungskäufer geben?

BR: Erstens zeitgerecht die Finanzierung in Angriff zu nehmen, denn Banken fordern heute beachtliche Eigenmittelanteile. Zweitens sich das Sicherungsmodell genau anzusehen. Unser Unternehmen hat in der Regel Sicherungsmodelle über Bankgarantien, d.h. den Käufern wird über den vollen Kaufpreis eine Bankgarantie ausgestellt, wodurch sie zu 100% über die gesamte Laufzeit abgesichert sind.

stadt-wien.at: Die Käufer bekommen eine Bankgarantie?

BR: Ja. Dazu hinterlegen sie den vollen Kaufpreis oder einen Großteil davon und im Gegenzug stellt ihnen die Bank eine Garantie über den Kaufpreis aus, d.h. sie sind zu 100% abgesichert, haben die Bankgarantie bei sich zuhause liegen.

stadt-wien.at: Bietet Ihr Unternehmen eigene Finanzierungsmöglichkeiten?

BR: Wir haben natürlich Kooperationen mit Banken wie der Bausparkasse und der IMMO-Bank, die zu einem kleinen Teil an unserem Unternehmen beteiligt ist. Dennoch: Eigene Finanzierungsmöglichkeiten bieten wir nur im Ausnahmefall. 

stadt-wien.at: Auf einem ehemaligen Fabriksgelände in der Penzinger Straße entsteht gerade das Projekt Blickpunkt Wiental. Was ist das Besondere daran?

BR: Einerseits der Standort zwischen Ameisenbrücke und Westbahnstrecke mit Ausblick direkt über die Bahn. Andererseits, dass es ein ehemaliges Fabriksgelände ist, auf dem Wohnungen errichtet werden. Und nicht zuletzt werden in der Penzinger Straße freifinanzierter und geförderter Wohnbau mit Gewerbeflächen verbunden.

stadt-wien.at: Wie viele geförderte Wohnungen werden errichtet und wie groß werden sie?

BR: 31, wovon acht supergeförderte Wohnungen sind. Wir errichten Wohnungen, die zwischen 50 und 120 m2 groß sind, d.h. wir bieten alles, Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen. Der Schwerpunkt liegt freilich eher auf den kleineren, kompakteren Wohnungen.

stadt-wien.at: Wie hoch wird der Quadratmeterpreis im geförderten, wie hoch im Eigentumsbereich sein?

BR: Die geförderten Mietwohnungen werden bei einem Finanzierungsbeitrag von 490 € bei 6,80 € pro Quadratmeter inkl. BK und Steuern liegen, die supergeförderten bei 8,10 €. Im Eigentumsbereich beläuft sich der Quadratmeterpreis etwa auf 3.100 €.

stadt-wien.at: Wie viele Eigentumswohnungen werden in der Penzinger Straße errichtet?

BR: Unser Unternehmen plant 25 freifinanzierte Eigentumswohnungen und unser gewerblicher Partner, die WVG, 36.            

stadt-wien.at: Wie sehen Sie die Zukunft im Wohnungsbau?

BR: Zunehmend schwierig. Während die Höchstgrenze im geförderten Wohnbau für Grundstücke bei 235 bis maximal 250 € je Quadratmeter Wohnnutzfläche liegt, weiß jeder Bauträger, dass er Glück hat, wenn er am Grundstücksmarkt um das Doppelte dieses Betrags eine Liegenschaft ankaufen kann. In der Regel bewegen sich die Grundstückspreise zwischen 600 und 1.000 € pro Quadratmeter Nutzfläche, d.h. für unser Unternehmen wird es in Zukunft schwieriger werden, interessierten Käufern noch leistbare Wohnungen zu bieten. Dazu tragen auch die aufgrund der Anforderungen der Bauordnung ständig steigenden Baukosten insbesondere für Wohnungen auf kleineren Liegenschaften bei.

stadt-wien.at: Eine letzte Frage noch: Haben Sie derzeit Projekte in Planung?

BR: Ja, wir haben derzeit rund 500 Wohnungen in Bauvorbereitung, darunter ein Projekt aus einem gewonnenen Bauträgerwettberwerb nördlich des Heeresspitals, auf dem geförderte Mietwohnungen errichtet werden sollen.. Das wird sicher ein sehr schönes Projekt. Aktuell entsteht gerade ein Projekt am Laaer Berg, wo sich Gewerbe- und Wohnflächen toll ergänzen. Letzte Woche war dort Gleichenfeier. Bis zum Sommer werden dort 130 freifinanzierte, aber kostengünstige Mietwohnungen mit kostendeckender Miete errichtet.

stadt-wien.at: Vielen Dank für das Interview.  

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